Skal du totalrenovere huset? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om totalrenovering av hus.

Det kan være mange grunner til at man ønsker å totalrenovere boligen. Det kan være at man har kjøpt et oppussingsobjekt, ønsker mer plasseffektive løsninger, eller ønsker å endre boligens utseende. En totalrenovering er et omfattende og kostbart prosjekt, men det er også med på å øke verdien på huset.

Begreper

Det er flere måter man kan oppgradere boligen på, og ulike grep vil ha stor innvirkning på prisen. Derfor kan det være lurt å forstå litt begrepsbruk for å få en forståelse for omfang og kostnad.

Mange byggherrer skiller mellom begrepene overflateoppussing og renovering. En overflateoppussing omhandler som regel kun den synlige overflaten. Dette inkluderer typisk maling, tapet, sliping av gulv, eller utbytting av belysning.

En renovering av huset er en langt mer omfattende prosess; vi skiller normalt mellom innvendig og utvendig renovering:

• Innvendig renovering: Dette kan innebære blant annet totalrenovering av våtrom, installering av nytt kjøkken, og oppdatering av rørsystem og elektrisk anlegg. Man starter normalt med å rive eksisterende innervegger, gulv og himlinger ned til bjelkelaget/betongen. Endring av planløsning og antall vinduer inngår også under innvendig renovering.
• Utvendig renovering: Om man også ønsker å utføre utvendig renovering, vil dette gjøre prosjektet mer kostbart. Utvendig totalrenovering innebærer typisk etterisolering, drenering, ny kledning og nytt tak.

Når man snakker om renoveringsprosjekter, er det også vanlig å bruke uttrykket restaurering. Ordet restaurering brukes normalt om tilfellene der man tilbakefører et eldre bygg til originalt utseende. Å utføre en restaurering kan innebære både overflateoppussing, innvendig totalrenovering og/eller utvendig totalrenovering, alt ettersom hva slags tiltak man må gjøre for å tilbakeføre bygningen til dens originale forstand.

Forberedelser til prosjekter

Det er lurt å være godt forberedt før man setter i gang med prosjektet. Det er viktig at man setter av god tid til prosjektet og legger inn noe fleksibilitet i tidsplanen. Dette vil forenkle prosessen, samtidig som man er mer forberedt på endringer underveis. Under vil du se gode tips til totalrenovering av bolig:

Bruk god tid til planlegging:

Det er viktig at man setter av god tid til planleggingen av prosjektet. En totalrenovering er et stort prosjekt, så det er viktig å forsikre seg om at man får det gjennomført etter eget ønske. Bruk tid på å finne den best kvalifiserte entreprenøren til ditt prosjekt. Flinke entreprenører har ofte mye å gjøre, så man burde belage seg på å bruke et par måneder på å finne håndverkere.

Ha på plass en finansieringsplan:

Det er viktig at man har en formening om hvor mye man skal bruke før man går i gang med prosjektet. Man burde sette en budsjettramme (maksbeløp) som man holder seg innenfor. Undersøk hvilken finansieringsmåte som passer best for deg og ditt prosjekt. Man skiller grovt mellom fire finansieringsmåter:

• Egenkapital
• Byggelån
• Økt boliglån
• Forbrukslån

Forhør deg gjerne med din bank for å få mer innsikt i din egen økonomi.

Samle inn inspirasjon:

Det er mye enklere for en arkitekt eller en entreprenør å forstå dine ønsker for utseende og stil om man kan vise til eksempler av andre hus i form av bilder. Da kan man eventuelt bruke plattformene Pinterest eller Instagram. Forslag til gode inspirasjonssider vil bli nevnt senere i artikkelen.  

Få hjelp av en arkitekt:

Om budsjettet tillater det, kan man engasjere en arkitekt eller interiørarkitekt til prosjektet. Fra dem kan man få god bistand i hvilke endringer man kan gjøre, forslag til utseende, og plassering av møbler.

Test ut ulike løsninger:

Før man setter i gang prosjektet kan det være lurt å teste ut ulike løsninger. Om man går til innkjøp av målebånd, teip og testfarger av maling, kan man bruke dette for å få en indikasjon på hvordan løsningene vil se ut.

Plasser bad/kjøkken med tanke på strømforsyning og røropplegg:

Prosjektet kan bli mye dyrere dersom man plasserer bad og kjøkken langt fra strømforsyningen og røropplegg i huset. Derfor bør man se på løsninger der man plasserer bad og kjøkken i samsvar med hvor strømforsyning og røropplegg er lokalisert i huset

Inspirasjon

Nedenfor er noen linker som kan gi deg inspirasjon til ditt prosjekt:

Instagramkontoen interiorwife eies og drives av Tina Stuestøl fra Oslo.

Design, kunsk og interiør.

Happy Homes er en farge- og interiørkjede med lokale butikker i Norge.

Sigdal Kjøkken er en norsk kjøkkenleverandør med hovedkontor på Trollåsen og fabrikk i Nedre Eggedal.

Online Arkitektene - byggarkitekter med en god online katalog av prosjekter.

Hvor lang tid tar det?

Kompleksiteten og størrelse vil ha en stor betydning på hvor lang tid det vil ta å ferdigstille prosjektet. Kompetansen til entreprenøren, hvor mye endring i planløsningen man ønsker å foreta, og om man skal utføre innvendig og/eller utvendig renovering vil være faktorer for tidsbruken. Under vil du se normalt tidsbruk ved en totalrenovering ekskludert utvendig renovering (tak, fasade, drenering):

1. Innvendig totalrenovering av en bolig på 50 kvadratmeter: 5 – 8 uker
2. Innvendig totalrenovering av en bolig på 100 kvadratmeter: 8 – 11 uker
3. Innvendig totalrenovering av en bolig på 150 kvadratmeter: 11 – 14 uker
4. Innvendig totalrenovering av en bolig på 200 kvadratmeter: 14 – 17 uker

Ønsker man å utføre en utvendig renovering i tillegg, vil dette gjøre prosjektet mer komplisert, som igjen resulterer i lenger tidsbruk. Dette er kun eksempler, så prosjektet kan både ta kortere eller lengre tid enn nevnt ovenfor.

Når på året bør man gjennomføre?

Det er mange som er usikre på når man kan utføre de ulike arbeidsoppgavene relatert til en renovering av huset. Det meste av arbeidsoppgavene relatert til en totalrenovering kan utføres gjennom hele året, med unntak av utvendig maling (og betongarbeider når det er veldig kaldt). 

Det er noen deler av prosjektet som også kan være lønnsomt å utføres på vinteren. Dette gjelder blant annet:

• Drenering langs husvegg: Dette bidrar til mindre skader på utearealer om det utføres på vinteren, og graveentreprenørene har gjerne mindre å gjøre.
• Innvendig oppussing: Vinteren er lavsesong for håndverkere. Derfor kan det være rimeligere å utføre innvendig oppussing under vinteren.
• Legge om tak: Det er oftere tørrere på vinteren enn på høsten, som gjør det enklere å legge om tak.
• Bytte kledning: Den tørre luften gjør det også enklere å bytte kledning på vinteren enn om høsten.

Juli er som regel den måneden i løpet av året med minst byggeaktivitet, ettersom håndverkere ofte har ferie. Det er da vanskeligere å finne dyktige entreprenører, ettersom det er stor etterspørsel fra byggherrer som ønsker å utføre prosjekter under sommerferien.

Men det er også en del entreprenører som heller velger å ta lengre ferie i vintermånedene. Dette kan være greit å ha i bakhodet om man skal utføre en utvendig renovering.

Hvor mange tilbud bør man hente inn? 

Når man skal i gang med anbudsprosessen, er det viktig å hente tilbud fra flere entreprenører. Det er anbefalt at man henter inn tilbud fra tre ulike aktører når man går i gang med anbudsprosessen. Dette gjør at man kan sammenligne de ulike tilbudene, og velge den entreprenøren som tilbyr den beste prisen.

Det er ikke anbefalt at man henter inn mer enn tre tilbud av gangen. Man ser at dette ofte blir uoversiktlig og forvirrende. Det er også tidkrevende for entreprenørene å måtte gå befaringer av byggeplassen og prise prosjektet.

Pris og viktigste drivere av pris

Det er flere faktorer som er med på å avgjøre prisantydningen på prosjektet. Blant disse faktorene finner vi prosjektets kompleksiteten, prosjektets størrelse, og hvorvidt man skal utføre en innvendig eller utvendig renovering. Ifølge markedsplassen Byggstart.no, ligger snittprisen på et innvendig renoveringsprosjekt på ca. 14.000 kr per kvm. Dersom prosjektet skal gjennomføres med høy standard, kan prisen gå opp mot 25.000 kr per kvm. Ved rimeligere prosjekter kan prisen komme ned på 8.000 kr per kvm.

Ønsker man også å utføre en utvendig totalrenovering i tillegg blir prosjektet dyrere. Prisene ligger da gjerne mellom 17.000 kr og 40.000 kr per kvm.

Under vil du se faktorer som er med på å påvirke prisen på et renoveringsprosjekt:

• Størrelse: Totalkostnaden på prosjektet vil øke dersom det er snakk om en stor bolig. Samtidig vil prisen per kvm som regel være litt lavere, ettersom entreprenøren ofte får skalafordeler ved større bygg.
• Tekniske krav: Om man skal gjøre mange tekniske endringer som elektrisk, røropplegg, ventilasjon osv, vil dette heve prisen på prosjektet. Siden bad og kjøkken har mange tekniske krav, er det dyrere å renovere disse rommene.
• Strukturelle utbedringer: Skal man gjøre store endringer i den bærende konstruksjonen, vil dette heve prisen på prosjektet. Da er man også lovpålagt å sende inn søknad, som også krever et gebyr.
• Materialvalg: Hvilke produkter man ønsker til huset vil påvirke kostnadene. Husk at man bør ikke avvike fra sin budsjettplan når man skal gå til innkjøp av produkter.‍
• Tilkomst og frakt: Om man bor i tettbygde byer, må man belage seg på ekstra utgifter til bompenger og parkering. Er det vanskelig å komme fram til boligens område, kan prisen for frakt av materialer også økes.

Underveis og etter prosjektet

Prosjektet vil bli enklere å gjennomføre om man har planlagt godt og er forberedt på hvilke tiltak man bør gjøre under og etter prosjektet. Her er noen tips for hva som er greit å tenke på underveis i prosjektet:

• Sett opp sjekklister: Ha på plass en liste av alle byggevarer og produkter som du ønsker å kjøpe inn til leiligheten. Husk å bestille tidlig, slik at produktene ikke går ut på lager.
• Varsle naboer: Er det et større prosjekt som kan forårsake mange lyder, kan det være lurt å informere naboene sine om dette på forhånd.
• Besøk byggeplassen jevnlig: Ha jevn dialog med entreprenør og besøk byggeplassen ofte. Dette gjør det enklere å utveksle ideer, samtidig som det er lettere å se at prosjektet blir utført på en effektiv måte.

Når entreprenøren melder at prosjektet er ferdig, er det lurt å gå en sluttbefaring av huset. Da kan man bringe med seg en ekstern fagdyktig som går over alt av arbeidsoppgaver som har blitt utført. Man holder som regel igjen 5-10% av kontraktsbeløpet til hele prosjektet har blitt godkjent.  

Til slutt er det viktig å få tilsendt en ferdigdokumentasjon. Denne bør inneholde alt av arbeidsoppgaver, fagfolk som har blitt brukt, og pris. Alle vedlegg og fakturaer skal være inkludert i dette dokumentet.