Skal du totalrenovere? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om totalrenovering.

Begreper

En totalrenovering er et omfattende prosjekt. Mange forveksler ofte renovering med overflateoppussing. Overflateoppussing omhandler som regel kun de synlige overflatene i boligen. Dette kan blant annet innebære ny maling, sliping av gulv eller utbytting av belysning. En overflateoppussing handler først og fremst om det estetiske.

En totalrenovering er et mer komplisert prosjekt, der man river store deler av boligen innvendig og bygger opp igjen. Ofte vil det også være snakk om endring i planløsning og tilbygg eller påbygg. Når man snakker om totalrenovering, skiller man gjerne mellom innvendig og utvendig renovering.

• Innvendig renovering: Dette gjelder å rive ned innervegger, gulv og himlinger til bjelkelag eller betong, bygge opp på nytt. Når man utfører en innvendig renovering er det vanlig å oppgradere tekniske systemer i boligen som elektrisk, røropplegg, ventilasjon osv.
• Utvendig renovering: Dette inkluderer normalt nytt tak, bytte av kledning, etterisolering og drenering. Skal man utføre både innvendig og utvendig renovering, står som regel kun bærende vegger.

Restaurering er også et annet begrep som blir brukt i sammenheng med renovering. En restaurering tilsier typisk at man tilbakefører en eldre bygning til sitt originale utseende. I noen tilfeller gjelder dette ved å renovere, mens i andre tilfeller kan man gjøre dette ved å utføre en overflateoppussing.

Forberedelser til prosjektet 

Totalrenoveringer er som regel kompliserte prosjekter. Derfor er det viktig å være godt forberedt før man engasjerer håndverkere til prosjektet. Følgende er viktig å ta høyde for når man skal forberede seg:

Vit at ting tar tid:

Det er viktig å sette av god tid til prosjektet, både i forkant og i gjennomføringen. I forkant bør man gjøre grundig research, finne ut av de økonomiske rammene og sette av godt med tid til anbudsprosessen. I gjennomføringen tar ting ofte lengre tid enn man hadde sett for seg, og det kan dukke opp uforutsette hendelser. Legg derfor alltid inn noe slingringsmonn i tidsplanen.

Sett en budsjettramme:

Det er alltid anbefalt å sette et budsjett på forhånd når man går i gang med et prosjekt av denne størrelsen. Her bør man sette en budsjettramme, som tilsier et beløp som ikke skal overstiges. Det er lurt å holde av 10-20% til uforutsette kostnader eller ideer som man får underveis.

Les deg opp på forhånd:

Når man skal totalrenovere har man mange valgmuligheter når det kommer til boligens stil og utseende. Det finnes et vell av mulige inspirasjonskilder på nett og andre steder, så bruk tid på å sette deg inn i de ulike alternativene. Senere i artikkelen kan du se linker til noen potensielle kilder til inspirasjon.

Få hjelp av en arkitekt/interiørarkitekt:

Om budsjettet tillater det, kan det være lurt å få bistand fra en arkitekt eller en interiørarkitekt. De kan hjelpe deg med å lage arkitekttegninger eller prosjektbeskrivelse ut fra dine ønsker. De kan også gi konkrete tips til innredning, belysning og møblering.

Test ut ulike løsninger på forhånd:

Det kan være lurt å teste ut løsninger på forhånd av prosjektet. Det kan man for eksempel gjøre ved å bruke et målebånd, teip og testfarger av maling for å få en indikasjon på hvordan ulike løsninger vil se ut.

Undersøk strømforsyning og røropplegg:

Det er viktig å tenke på hvor strømforsyningen og røropplegg er lokalisert før man bestemmer seg for planløsning. Dette gjelder særlig for prosjekter som involverer flytting av kjøkken og bad.

Inspirasjon

Det er flere ulike løsninger man kan velge å gå for når man skal i gang med et renoveringsprosjekt. Under vil du se linker som kan gi deg inspirasjon:

Online Arkitektene - byggarkitekter med en god online katalog av prosjekter.

Kährs fra Sverige er en av de eldste og mest innovative produsenter av tregulv i verden.

Vvs-Giganten AS er en nettbutikk for baderomsprodukter som ble etablert i 2017

Drømmekjøkken - En av skandinavias ledende kjøkkenprodusenter er basert i Skåne i Sverige.

Happy Homes er en farge- og interiørkjede med lokale butikker i Norge.

Hvor lang tid tar det?

Tidsbruken for et totalrenoveringsprosjekt varierer ut fra størrelsen på bygget, samt prosjektets kompleksitet (f.eks. tekniske krav, endring i bæring osv.), kapasiteten til håndverkerne, og om man skal utføre innvendig eller utvendig renovering. Under kan du se typisk tidsbruk for innvendig renovering, basert på boligens størrelse (merk at dette varierer mye!):

1. Totalrenovering, 50 kvm: 5-8 uker
2. Totalrenovering, 100 kvm: 8-11 uker
3. Totalrenovering, 150 kvm: 11-14 uker
4. Totalrenovering, 200 kvm: 14-17 uker

Skal man også inkludere utvendig renovering, vil dette åpenbart øke lengden på prosjektet. Husk at ovennevnte kun er eksempel, og at det hender prosjektene både overstiger eller går raskere enn estimatene. Ved å utføre med entreprenør en befaring kan man få en estimert tidsbruk på prosjektet.

Når på året bør man gjennomføre?

De fleste arbeidsoppgavene relatert til en totalrenovering kan utføres gjennom hele året. Unntaket er om man skal drive betongarbeid (er mer krevende ved lav veldig temperatur), eller om man skal male utvendig (kan kun gjennomføres fra april til oktober). Arbeider med sink i forbindelse med takomlegging er også vanskelig å få til om vinteren.

Det er derimot mange oppgaver man kan gjøre på vinteren. Flere oppgaver kan faktisk være fordelaktige å gjennomføre på denne årstiden. Dette gjelder blant annet:

• Drenering langs husveggen (gravemaskiner gjør mindre skade på utearealer på vinteren)
• Innvendig oppussing (lavsesong for håndverkere, som ofte gir lavere pris)
• Bytte kledning (som regel tørrere på vinteren enn på høsten)
• Legge om tak (som regel tørrere på vinteren enn på høsten)

Våren og sommeren er ofte høysesong for oppussing i Norge. Dette gjør at entreprenørene får mer å gjøre, som ofte resulterer i økte priser. Velger man å utføre renoveringen under lavsesong (vinter) er det muligheter for å få en bedre avtale, ettersom det er mindre forespørsler, og flere dyktige håndverkere med tilgjengelighet. Juli er som regel en roligere måned, siden mange håndverkere og kunder har ferie.

Hvor mange tilbud bør man hente inn?

Det er anbefalt at man henter inn tilbud fra tre ulike aktører når man skal engasjere håndverkere til prosjektet. Dette gjør det mulig å sammenligne priser på tvers, og deretter velge en aktør som er kvalifisert til ditt prosjekt og som tilbyr en konkurransedyktig pris.

Det er ikke anbefalt å hente inn for mange tilbud på en gang, da dette kan forårsake forvirring og kan bli uoversiktlig for deg som byggherre. Husk at det også er tidkrevende for entreprenørene å gå befaringer og prise prosjekter. 

Pris og viktige drivere av pris

Det er mange ulike faktorer som avgjør prisen på et totalrenoveringsprosjekt. Størrelse, kompleksitet og hvorvidt man skal foreta seg innvendig og/eller utvendig renovering er viktige drivere av prisen. Basert på tall fra markedsplassen Byggstart.no, ser vi at  snittprisen på en innvendig totalrenovering ligger på ca 14.000 kr per kvadratmeter. Ved enklere prosjekter kan prisen komme ned mot 8.000 kr per kvm, mens prisen ved de mer kostbare prosjektene går opp mot 25.000 kr per kvm, og mer.

Hvis man skal utføre en innvendig og en utvendig totalrenovering, ser man at prisen ligger på ca 25.000 kr per kvadratmeter. Her varierer prisen mellom 20.000 kr per kvm og 45.000 kr per kvm.  

Under vil du se noen ulike faktorer som er med på å drive prisen på et totalrenoveringsprosjekt:

• Størrelsen på bygget: Prosjektet vil koste mer totalt sett dersom bygget er større. Likevel vil prisen per kvadratmeter bli litt lavere, ettersom entreprenøren får skalafordeler ved et større prosjekt.
• Kompleksiteten i prosjektet: Om det stilles mange tekniske krav til f.eks. elektrisk, røropplegg, ventilasjon osv. vil dette gjøre prosjektet dyrere. Det er dyrere å renovere kjøkken og bad enn andre rom.
• Strukturelle endringer: Skal man gjøre endringer i den bærende konstruksjonen, vil dette påføre en høyere kostnad enn ved endring på lettvegger. Dette krever som regel søknad til kommunen, som også drar opp totalsummen.
• Materialvalg: Hvordan stilen på boligen skal være etter renoveringen kommer an på byggherrens ønsker, og vil i stor grad påvirke sluttregningen.

En annen ting som er verdt å være oppmerksom på, er adkomsten for entreprenørene. Utfører man renoveringen i sentrum av byer, vil kostnader som bompenger og parkering komme i tillegg. Er det mange etasjer i bygget og ingen heis, vil også dette øke kostnader knyttet til håndtering av materialer.

Underveis og etter prosjektet

Det er en del som bør planlegges når man setter i gang prosjektet. Under vil du se eksempler på hva som er viktig å huske på underveis i prosjektet:

• Sett opp sjekklister: Ha en klar og strukturert liste over valg og plan for innkjøp av byggevarer/produkter.
• Gi beskjed til naboene: Bor man i en flermannsbolig eller i en leilighet, er det lurt å melde fra til sine naboer på forhånd. Gi et estimat på hvor lenge arbeidet vil vare. På den måten gjør man naboene forberedt, og man vil lettere unngå klager. Det kan være lurt å ha kontaktinformasjonen til styreleder i sameiet/borettslaget hvis man trenger noe spesifikk informasjon.
• Ha en jevn dialog med entreprenøren: Det er lurt å kommunisere godt med entreprenøren og besøke bygget regelmessig underveis i prosjektgjennomføringen. På den måten reduserer man risikoen for at det feil oppstår.

Når entreprenøren har meldt at prosjektet er ferdiggjort, er det viktig å:

• Gå en sluttbefaring: Ta gjerne med en ekstern fagdyktig og se over at alle arbeidsoppgaver har blitt utført på en god og forsvarlig måte. Man holder som regel igjen en liten andel av kontraksbeløpet (rundt 10%) frem til prosjektet er godkjent av deg som byggherre.‍
• Få tilsendt en ferdigdokumentasjon: Det er viktig å få tilsendt dokumentasjon på alt av arbeid som har blitt utført relatert til renoveringen. Her skal alle vedlegg og fakturaer være inkludert. Har man renovert badet, skal man få tilsendt en FDV dokumentasjon.