Skal du bygge flermannsbolig? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om å bygge flermannsbolig

Begreper 

Det finnes flere forskjellige typer boliger, og det er viktig at du velger hustypen som passer best for deg og din situasjon. En flermannsbolig er et bolighus med minst tre boenheter, og forbindes gjerne med rekkehus med tre eller flere enheter. 

Flermannsboliger blir stadig mer populært, og dette er det flere grunner til: 

Effektiv utnyttelse av tomt: Flermannsboligen kan bygges på en relativt liten tomt, mens to eller flere eneboliger vil kreve en større tomt.

Kostnadseffektivt: Bygging av flermannsbolig i stedet for flere eneboliger betyr at kostnadene for prosjektering og bygging reduseres sammenlignet med samme antall kvadratmeter bygget som separate eneboliger. 

Generasjonsbolig: Mange velger å dele enhetene innen en flermannsbolig mellom flere generasjoner. Dette kan innebære både praktiske fordeler og lavere pris, og kan være en flott løsning for en familie. ‍

Finansieringsfordeler: På grunn av kostnadsfordelene på tomt og bygging, kan flere finansiere bygging en del av en flermannsbolig enn en enebolig.Begreper

En generasjonsbolig er en bolig der flere generasjoner fra samme familie bor sammen, som regel i hver sin klart avgrensede del. At familie bor sammen på denne måten har lange tradisjoner, og har funnet ny popularitet i moderne tid. En vanlig form er at en familie med barn har besteforeldre boende i en tilstøtende leilighet, eller i etasjen over. Men en generasjonsbolig kan i prinsippet også ha enda flere enheter og huse enda flere husholdninger fra den samme familien.

Generasjonsboliger kan bygges med hjelp fra arkitekt eller som ferdighus. Det er også mulig å bygge om eller utvide et eksisterende hus slik at den kan fungere som generasjonsbolig.

Budsjett

Det å bygge flermannsbolig er et prosjekt som kan koste og kreve mye. Derfor er det viktig å sette opp et detaljert budsjett tidlig i prosessen. Her bør man blant annet inkludere budsjettrammen, altså maksbeløpet man er i stand til å investere i prosjektet. Man bør også avklare hvordan man kan finansiere arbeidene. Basert på prisstatistikk fra markedsplassen Byggstart.no, koster en gjennomsnittlig flermannsbolig ca. 28.000 kroner per kvm. Denne prisen inkluderer alt utført arbeid, men ikke eventuelle arkitekt- og prosjekteringskostnader. Om man trenger disse tjenestene, må man være forberedt på kostnader fra noen hundre tusen kroner og oppover. Prisen for byggeprosjektet kommer an på flere ulike faktorer. 

Disse tre faktorene vil ha mye å si for hvor mye flermannsboligen vil koste:

Kompleksitet: Forhold som grunnforhold, utfordringer knyttet til søknadsarbeidet eller kompleks konstruksjoner kan alle påvirke sluttprisen på prosjektet. 

Materialer: Produkt- og materialvalg vil ha mye å si for prisen for byggeprosjektet. Dette er en svært variabel faktor som bestemmer standarden du lander på. ‍

Entreprenør: Entreprenørvalget du tar vil også ha mye å si for prisen. Entreprenørenes priser varierer mye og det er viktig å hente inn flere tilbud så du blir trygg på at du har fått en konkurransedyktig pris.

Inspirasjon

En hyggelig periode i arbeidet med en flermannsbolig er idefasen. Da kan man kaste vidt ulike ideer opp i lufta. I denne fasen kan det være lurt å se litt på hva andre tenker og også søke konkret kunnskap om hvilke løsninger som er realistiske. Her er noen steder å begynne:

• Online Arkitektene - Byggarkitekter med en god online katalog av prosjekter.
• Enova -Råd for deg som skal bygge nytt
• Byggern -Lover og regler om bygg uten å søke
• Huseby - Huseby AS er en av Norges største produsenter av kvalitetskjøkken
• Fargerike er Norges største fargehandel med 110 butikker over hele landet.

Fagfolk

Når du planlegger byggeprosjektet må du ta stilling til hvilken entrepriseform som passer for deg. Videre må du finne de riktige fagfolkene til å utføre arbeidet. Det første steget vil involvere å engasjere en arkitekt som kan tegne og søke kommunen. Prisen arkitekten tar varierer ut fra prosjektets kompleksitet, og prisene vil også variere mellom ulike arkitektkontorer. Arkitekten tar vanligvis ansvaret for å sende søknaden til plan- og bygningsetaten i kommunen. 

Ofte venter man til man har fått en godkjenning av kommunen før man går ut i markedet for å hente priser fra entreprenører. Et av de viktigste aspektene i anbudsprosessen er å velge gode, pålitelige aktører. 

Når man velger entreprenør bør man sjekke at bedriftene: 

• Har gode referanser fra tidligere kunder
• Innehar alle de nødvendige sertifiseringene
• Har en stabil økonomi
• Har gode kommunikasjonsevner

Du må også ta stilling til hvordan du ønsker å organisere prosjektet. Grovt sett finnes det to ulike enterpriseformer: totalenterprise (kalt generalentreprise om det kun er utførende fag) og delt enterprise. 

Delt enterprise betyr at du inngår separate kontrakter per fagområde, og du selv må organisere koordineringen av de ulike fagene. Dersom du velger å engasjere en totalentreprenør vil du kun samarbeide med én bedrift, og dette firmaet vil organisere de forskjellige underentreprenørene på de andre fagområdene. Det vil si at du kun trenger å forholde deg til én bedrift, og mange opplever dette som enklere. 

Totalentreprenøren vil ha ansvaret for prosjektutførelsen, inkludert koordineringen av de ulike fagene. Det er totalentreprenøren som har ansvaret for å innhente fagfolkene til de ulike områdene og koordinere dette arbeidet. Ofte utfører totalentreprenøren noe av arbeidet selv, og engasjerer underentreprenører til de resterende arbeidene. Siden bygging av flermannsbolig er et omfattende prosjekt, velger de fleste å organisere arbeidet som en totalentreprise. 

Mange tror det er dyrere med totalentreprise, men dette er ikke nødvendigvis tilfelle. Totalentreprenører etablerer ofte gode, langvarige forhold med faste underentreprenører der de kan få gode priser. 

Enten du velger å bruke totalentreprenør eller delt entreprise for byggeprosjektet, er det viktig å engasjere erfarne fagfolk med de nødvendige sertifiseringene som kun bruker kvalitetsprodukter. Det er avgjørende at samarbeidspartnerne dine er seriøse og kompetente, og det er en fordel å velge en bedrift som har gjennomført lignende prosjekter tidligere.

Forberedelser

Det er viktig å forberede seg godt når man skal begynne med et såpass stort byggeprosjekt. Typisk tar det opptil et år fra man starter planleggingen til man kan starte byggingen, og tiden det tar vil komme an på størrelsen og kompleksiteten til prosjektet:

1. Finne arkitekt: Dette er en sentralt valg i prosessen, og et valg som vil påvirke sluttresultatet i stor grad. Pass på å finne en arkitekt som har gode referanser fra tilsvarende prosjekter.
2. Skisseprosjekt og søkandstegninger: Først vil arkitekten gjerne utarbeide skisser som viser mulige løsninger for prosjektet. Når man så blir enige om retning, starter arkitekten med å utarbeide underlaget til søknaden, dette inkluderer blant annet plantegninger, snittegninger og fasadetegninger. 
3. Søknadsprosess: Dette er den store jokeren når det kommer til tidsbruk. Her søker man først om rammetillatelse før man evt søker om igangsettingstillatelse når man har fått rammetillatelsen og alle entreprenørene på plass. Ofte vil det være noen runder frem og tilbake med kommunen før man får rammetillatelsen. Dette kan være en langtekkelig prosess og man er prisgitt behandlingstiden i den aktuelle kommunen.
4. Detaljprosjektering og anbudsunderlag: Når prosjektet er godkjent, vil arkitekten ofte sette i gang med detaljprosjektering og prosjektbeskrivelse som vil være underlaget for prising for aktuelle entreprenører. Når dette er klar vil man gå ut i markedet for å finne rett entreprenør for jobben.
5. Anbudsprosess: Her vil man typisk hente inn priser fra 3 ulike entreprenører for å sikre at man får en konkurransedyktig pris. Det vil også her normalt være en del runder frem og tilbake, samt forhandlinger før man lander en kontrakt.
   

Organisering av innkjøp

Mange velger å overlate alt som angår innkjøp av materialer og produkter til byggearbeidet. Dette kan lønne seg av flere grunner:

• Entreprenøren vil ha god materialkunnskap. Det kan derfor være mer effektivt å la entreprenøren ta seg av innkjøpet. 
• Entreprenøren vil ha erfaring med innmåling og beregning. Aktøren vet hvor mye som trengs av ulike elementer til byggeprosjektet ditt. 
• Entreprenører samarbeider ofte med faste leverandører for materialer. Det vil si at de har mye kunnskap om hvilke materialer som er av god kvalitet, og god kontakt med leverandørene. 
• Entreprenørene kan også få tilgang på gunstige priser fra de faste leverandørene sine. Det vil si at du kan redusere kostnadene for prosjektet. 
• Når entreprenøren har kjøpt inn materialene, inngår de som en del av entreprenørens garanti, og man kan derfor rette klage til entreprenør dersom noe er galt i ettertid.
  

Finansiering

Før byggeprosjektet kommer i gang, må man finne ut man skal finansiere arbeidet. Om økonomien ikke er planlagt ordentlig tidlig i prosessen, kan du oppleve problemer med å betale for alt som trengs til prosjektet. Det er derfor viktig å finne ut hvor mye penger du er i stand til å investere i byggeprosjektet, og velge den riktige finansieringsmåten for deg. Vanligvis tas det opp et byggelån som finansierer betalingene til entreprenør underveis i prosjektet. Et byggelån blir normalt gjort om til et boliglån etter at prosjektet er ferdigstilt. Renten i byggeperioden er noe høyere enn for boliglån.