Skal du i gang med å bygge om boligen, eller er du kanskje bare nysgjerrig på hva det innebærer og krever? Uansett hva ditt utgangspunkt er, får du i denne artikkelen syv ekspertråd som hjelper deg med gjennomføringen av et slikt prosjekt. Rådene dekker alt fra tidlig planlegging til hvordan du bør forholde deg til entreprenør under byggearbeidene. I tillegg gir vi råd om hvordan holde et stramt budsjett og hvordan velge rett entreprenør i anbudsfasen.

1. Start med god planlegging

Når du skal i gang med et prosjekt innenfor oppussing, renovasjon eller ombygging, bør du starte planleggingen tidlig. Selve ombyggingen vil trolig ta flere måneder, men planleggingen bør begynne enda noen måneder tidligere. Det første du bør finne ut av hva du ønsker at prosjektet skal omfatte. Et typisk ombyggingsprosjekt vil inneholde visse strukturelle endringer i boligens konstruksjon. Det kan for eksempel bety at planløsningen skal endres, rom som kjøkken eller bad skal flyttes, eller at boarealet skal utvides til for eksempel kjeller eller loft. Innbakt i begrepet ombygging ligger normalt også en totalrenovering av de innvendige arealene. Du bør begynne planleggingen med å kartlegge dine, eller din families minimumskrav til boligen. 

Etter du i grove trekk har funnet ut hva prosjektet skal inneholde bør du undersøke om det krever søking til kommunen. Ombygging er ikke alltid søknadspliktig, men kan bli det dersom visse tiltak er en del av arbeidene. Slike tiltak omfatter for eksempel det å bygge tilbygg og inngrep i boligens bærende struktur. En del utvendige arbeider utløser også søknadsplikt. For eksempel vil du måtte søke til kommunen ved omfattende fasadeendringer eller hvis du skal heve takhøyde på loftet. Et godt råd er å bruke veiviserne fra Direktoratet for Byggkvalitet. 

Hvis du finner ut at prosjektet ditt krever søking med hjelp fra fagfolk, altså en ansvarlig søker, bør neste punkt på dagsordenen være å kontakte en slik rådgiver. Ofte er dette en arkitekt. Når du har funnet en ansvarlig søker samarbeider dere om å utforme underlaget for prising. I tilfeller der du søker selv, eller ikke i det hele tatt er det din jobb å utforme underlaget for prising. Dette er informasjonen som skal gjøre at entreprenør kan prissette prosjektet. Her vil du trenge en prosjektbeskrivelse, eventuelle tegninger, bilder av dagens situasjon og all annen relevant informasjon for at entreprenør skal kunne sette en prislapp på jobben.

2. Finn ut av ditt budsjett

Du har sannsynligvis en viss formening om budsjettet ditt allerede. For å kunne sette i gang med detaljplanleggingen bør du imidlertid ha full oversikt. Gå derfor i banken med en gang du har bestemt deg for å bygge om. Husk at du må holde av en del av budsjettet, helst rundt 15%, som en buffer i tilfelle det oppstår uforutsette utgifter. Uforutsette kostnader vil oppstå i omtrent ethvert byggeprosjekt, og har du ikke pengene for å dekke kostnadene, kan du bli tvunget til å sette prosjektet på vent.

Kanskje har du spart opp egenkapital til å gjennomføre arbeidene, men mest sannsynlig skal du kanskje benytte deg av et lån. Her har du en del muligheter. Det rimeligste for deg vil trolig være å utvide boliglånet eller benytte flexilån. Det kan også bli relevant å ta opp et byggelån om prosjektet er tilstrekkelig omfattende. Du bør være forsiktig med å ta opp forbrukslån. Hvis dette er din eneste mulige finansieringsform, bør du tenke deg om en ekstra gang. Disse lånene har ekstremt høye renter og du bør belage deg på å betale det ned veldig raskt.

3. Skaff deg oversikt over drivere av pris

Du lurer sikkert på hva som styrer kostnadene ved ombygging av huset. En del av prisen vil bli gitt av faktorer du selv ikke kan påvirke. Det vil for eksempel si den nåværende standarden på boligen, hvor boligen befinner seg, hvilke materialer som utgjør hovedkonstruksjon også videre. Disse faktorene kan det være vanskelig å få oversikt over før håndverker kommer på befaring. Noen ganger vet man ikke engang hva som befinner seg bak eksisterende kledning før etter kledningen er revet. 

En stor del av totalkostandene kan du også påvirke selv. Her er det for eksempel snakk om materialvalgene du tar. Husk at det er du som skal bestemme alt fra kjøkkeninnredning til type fliser. Du må også velge maling, kledning og andre produkter. Du har også mulighet til å velge hvordan fremtidig planløsning skal være og hvordan konstruksjonen skal utføres. Ønsker du hjelp til de estetiske valgene kan det være lurt å koble inn en interiørarkitekt eller arkitekt. 

Alle materialer og produkter kommer i samtlige prisklasser. For eksempel kan en ny kjøkkeninnredning koste alt fra 50.000 til flere millioner. For mange produktkategorier finnes det i realiteten ingen øvre prisgrense. For å spare penger bør du tenke økonomisk og holde øynene oppe for tilbud og salg. Du bør samtidig tenke på boligens verdi over tid. Ikke velg materialer av så lav pris at det går på bekostning av kvaliteten, særlig ikke på slitasjeutsatte områder i boligen. Ved å bygge med god kvalitet oppnår du et resultat som holder seg år etter år.

4. Hvem skal kjøpe inn hva?

Hvis du aldri har gjennomført et byggeprosjekt før, lurer du kanskje på hvem som gjør innkjøp av hvilke materialer. Vanligvis inkluderer pristilbudet fra entreprenør alle arbeider og alle materialer knyttet til selve byggingen. Materialene som brukes i byggingen er for eksempel betong, murpuss, planker, bord og gips. Det vil si at overflatematerialer som fliser, maling og kledning sjelden er inkludert. Det samme gjelder innredning. Baderomsinnredning og kjøkkeninnredning kommer derfor ofte i tillegg til pris fra entreprenør. Disse produktene er det du selv som står for innkjøp av, eller du kan avtale med entreprenør at de løser dette også. 

I det du skriver kontrakt med et entreprenørfirma bør du begynne planleggingen av innkjøpene du selv skal gjøre. Skriv en sjekkliste og begynn å undersøke leveringstider og kostnader tidlig. Det er surt å oppdage at materialene du ønsker deg ikke vil ankomme i tide, dersom du starter denne planleggingen for sent. Hvis du har lyst til å velge produktene selv, men ønsker hjelp med selve handlingen kan du gjøre en egen avtale med entreprenør om dette. Stort sett er firmaene svært hjelpsomme, men for å unngå krøll og misforståelser bør dere avklare hvem som skal kjøpe hva i det dere skriver kontrakt. 

Du bør ikke påta deg innkjøp av flere materialer enn nødvendig. Jo flere oppmålinger og beregninger som er ditt ansvar, desto mer sannsynlig er det at du gjør feil. Hvis du har påtatt deg ansvaret for et innkjøp, er det også ditt ansvar om du måler eller kjøper inn feil. Entreprenøren har på sin side lang erfaring med denne typen oppmålinger, og han vet trolig råd dersom et produkt skulle være utilgjengelig. I tillegg er det mange entreprenørfirmaer som har gode rabatter hos byggevarehusene, som ofte gjør at din pris blir lavere, selv med entreprenørens påslag på prisen.

5. Slik fungerer anbudsprosessen 

I denne fasen av prosjektet legger du ut prosjektet på anbud. Det vil si at ulike entreprenørene vurderer jobben som skal gjøres, og gir deg sin pris for arbeidene. Dette kan gjøres ved å kontakte firmaene direkte, eller ved å benytte ulike markedsplasser for entreprenørtjenester. Når du har mottatt tilbudene er det din jobb å sammenligne de. Hvert tilbud inneholder ulike kostnadsposter. Hvilke poster som dekkes av de ulike firmaene kan variere. Du bør sette opp tilbudene i et felles regneark for enkel sammenligning. Hvis ett av tilbudene er detaljert og komplett kan du kryssjekke de andre tilbudene opp mot dette. Dersom et tilbud skulle avvike betydelig fra de andre, bør du finne ut hvorfor. Dette kan tyde på at entreprenørene har tolket arbeidsbeskrivelsen forskjellig, og for å finne ut hva som er en realistisk pris bør du kontakte firmaene for en oppklaring.

Hent alltid inn minst to tilbud, og aller helst tre. Alle tilbud må komme fra godt kvalifisert entreprenørfirmaer. Hvis et tilbud har en pris som er for god til å være sann, så er det trolig oppstått en misforståelse. En usannsynlig lav pris kan også skyldes at aktøren er useriøs.

6. Vit hva du skal se etter hos entreprenøren

Det er flere elementer du bør tenke på når du skal finne rett entreprenør til nettopp ditt ombyggingsprosjekt. Det ene er kompetanse. For at kvaliteten på arbeidene skal være høy, bør du finne firmaer som kan vise til flere vellykkede tilsvarende jobber. Det er heller ikke noe i veien med å be firmaet om referanser, og ofte oppgir de også dette uoppfordret. Du bør også tenke gjennom firmaets økonomi og godkjenninger. For å forsikre deg om at firmaet har økonomisk soliditet kan du se i brønnøysundregisteret eller få gjennomført en kredittsjekk. Når det gjelder godkjenningen kan du for eksempel se etter firmaer merket med Mesterbedrift, Sentral Godkjenning eller Våtromsgodkjenning for arbeider på våtrom. Disse godkjenningene er frivillige, men gir deg likevel et ekstra hint om høy kvalitet. Husk også å tenke gjennom firmaets kapasitet, altså når de kan starte og hvor raskt de kan bli ferdige.

7. Underveis og etter byggefasen

Når byggingen pågår gjør du lurt i å stikke innom byggeplassen jevnlig. På denne måten kan du både påse at arbeidene går som avtalt, og samtidig opprettholde god dialog med utbyggeren. Når prosjektet nærmer seg ferdig, skal du gå sluttbefaring med entreprenør og gjerne også en ekstern tredjepart. Her kontrolleres arbeidene, og du bør ikke betale ut siste del av kontraktsbeløpet før eventuelle feil og mangler er utbedret. Helt til slutt er det svært viktig å få tilsendt alt av relevant dokumentasjon om prosjektet. Dette kan bli nyttig ved videre oppussing og fremtidig salg av boligen. Det kan også være nødvendig med denne dokumentasjonen hvis det skulle oppstå mangler innenfor garantiperioden på fem år.