byggesmart
Søk
Skal du pusse opp leiligheten? Da er det en del viktige ting man bør tenke gjennom på forhånd. Mange boligeiere er ivrige etter å sette i gang med prosjektet så snart som mulig, men glemmer viktigheten av god planlegging i forkant og underveis i oppussingen. Les videre for å se våre beste tips til deg som ønsker å pusse opp leiligheten.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
Mange byggeprosjekter vil på grunn av kompleksitet eller størrelse bli søknadspliktige. Glemmer du å undersøke om ditt prosjekt krever søking før du setter i gang med arbeidene kan det koste deg dyrt. Normalt vil riktignok et dyktig entreprenørfirma være klar over hvilke typer prosjekter som er søknadspliktige, men det er ikke en selvfølge. Det er til syvende og sist du som byggherre som må sikre at alle søknadsregler følges. Man har også mulighet til å ansette en ekstern prosjektleder dersom man ikke ønsker å ha dette ansvaret selv. I mange tilfeller vil søknadsprosessen med kommunen kreve hjelp fra eksterne fagfolk. Denne fagpersonen kalles en ansvarlig søker og vil for eksempel kunne være en arkitekt. Noen ganger kan utfører også entreprenørfirmaer søknadsarbeid, men dette er mindre vanlig. Når du søker med en ansvarlig søker er det ikke lenger du som har ansvaret for søknadsprosessen. I mindre omfattende oppussingsprosjekter kan det være mulig å søke selv.
Det er ulike ting som kan utløse søknadsplikt når det gjelder oppussing av leilighet. Det vil derfor lønne seg å snakke med en fagperson, noen fra kommunen eller lese seg opp på nettsidene til Direktoratet for Byggkvalitet før du begynner. På DiBK sine nettsider finnes også en rekke nyttige veivisere, der du svarer på spørsmål om ditt prosjekt og får svar på hva slags type søknadsprosess ditt prosjekt krever. Disse veiviserne finner du her.
Glem heller ikke at søking til kommunen kan være en tidkrevende prosess. I beste fall vil du kunne få svar innen tre uker, mens det i større prosjekter kan ta mye lengre tid. Dette er altså noe av det første du bør begynne å tenke på før selve oppussingen starter.
Entreprenørfirmaer opplever ofte å bli kontaktet av ivrige kunder som ønsker å komme i gang med byggeprosjektet sitt. Noe som vil kunne sette en rask stopper for fremgangen vil være at boligeier ikke har sikret finansieringsmåten på forhånd. Det er viktig at du som byggherre har økonomien i orden og har sikret hvordan de ulike delene av prosjektet skal finansieres på forhånd. Når det gjelder oppussing av leilighet har du noen alternativer når det kommer til finansiering.
Mange velger å refinansiere boliglånet sitt for å dekke oppussingen. Dette er et gunstig alternativ fordi boliglånet allerede har gode rente- og nedbetalingsvilkår. Her vil du få den samme renten som tidligere, og det eneste kravet er at du ikke kan låne mer enn 85% av boligens verdi. Det kan i tillegg hende at prisstigning gjør at du kan få gjennomført en ny verdivurdering på boligen og dermed få muligheten til å låne mer. Siden dette fungerer som en utvidelse av ditt eksisterende boliglån kan det være lettere å få innvilget enn andre lån.
Man har også muligheten til å benytte det som kalles rammelån eller flexilån. Denne typen lån tar på samme måte som boliglånet sikkerhet i boligens verdi. I et rammelån kan du imidlertid bare låne opptil 60% av boligens verdi. Pengene kan brukes til hva du vil, og er derfor et populært finansieringsalternativ når det kommer til oppussing og byggeprosjekter.
Byggelån vil kun være relevant på større byggeprosjekter, fordi det tar utgangspunkt i den forventede verdiøkningen etter prosjektet er gjennomført. Det kan være et alternativ ved oppussing av leilighet, men det vil lønne seg å lytte til råd fra din bank for å finne beste alternativ. Et byggelån har noe høyere rente enn et boliglån, men fremdeles gunstig i forhold til mange andre lån.
Et fjerde alternativ er forbrukslån. Denne typen lån anbefales generelt ikke på grunn av den svært høye renten. I tilfeller der man belager seg på denne formen for finansiering bør man derfor også være forberedt på å nedbetale lånet svært raskt.
Når du har finansieringen på plass er det neste du bør gjøre å sette opp et detaljert budsjett. I budsjettet bør du sette opp nøyaktig hvor mye du har mulighet og ønsker å bruke på de ulike delene av oppussingsprosjektet. Husk i tillegg at du alltid bør holde av 10-20% av budsjettet til uforutsette utgifter. Dersom du ikke er streng i budsjetteringen eller glemmer å holde tilbake penger til uforutsette kostnader kan prosjektet ta en brå slutt hvis man skulle være så uheldig å gå tom for penger underveis.
Noe som kan skape forsinkelser og problemer i anbudsprosessen er blant annet at underlaget for prising er svakt, uklart eller for lite detaljert. Desto mer nøyaktig du beskriver jobben du ønsker skal gjøres, desto mer nøyaktig vil entreprenørfirmaene kunne prissette prosjektet. Når det gjelder oppussing av leilighet bør du derfor inkludere flest mulig detaljer om materialer, endringer i rom og vegger, produkter som skal installeres og tekniske arbeider du ønsker utført. Det er mulig å skaffe hjelp til denne prosjekteringen. Ved oppussing av leilighet er dette typisk en jobb for en arkitekt eller interiørarkitekt.
Etter at du har laget et underlag for prising er det tid for å sammenligne de ulike tilbudene du mottar fra entreprenørfirmaer. Her er det lett å bli utålmodig eller se seg blind på en tilsynelatende lav pris. For å få full oversikt lønner deg seg derimot å ta seg god tid til akkurat denne delene av oppussingsprosjektet. Sett gjerne inn alle de ulike tilbudene du mottar, med hvilke poster som dekkes og til hvilken pris i et regneark. På denne måten får du full oversikt over hva som dekker og ikke dekkes av de ulike entreprenørfirmaene. Det å få denne typen oversikt kan også gi deg innblikk i hvilke deler av underlaget for prising som kanskje har vært uklart. Hvis det er stor prisforskjell i en post i tilbudet har kanskje entreprenørene tolket anbudet forskjellig og det kan lønne seg å ta kontakt med entreprenørene for å finne årsaken til prisforskjellen.
I tillegg til pris er det en rekke andre faktorer du må huske å vurdere når du skal velge rett entreprenør til oppussing av din leilighet. Erfaring, kapasitet og kompetanse er noen av disse faktorene. Når det kommer til akkurat oppussing av leilighet er dette heldigvis noe mange entreprenører har bred erfaring med. Det er likevel lurt å huske å be om referanser du kan ringe. I tillegg har også flere entreprenørfirmaer bilder fra referanseprosjekter tilgjengelig på nett. Kapasiteten til håndverkeren vil også være relevant. Kanskje har du ønske om å få ferdig prosjektet før jul eller før sommeren, og dette kan være relevant for hvilket firma du bør velge. Noen firmaer har kanskje få ansatte som gjør at prosjektet tar lenger tid, men til en litt billigere penge. I andre tilfeller er det motsatt, og dette er en vurdering du selv må ta ut fra hva som er viktig for deg.
Kontrakten er trolig ikke noe man så lett glemmer når man skal pusse opp, men det kan være lett å glemme hvilke elementer som er viktig at er inkludert i kontrakten. Den bør inneholde datoer for oppstart og ferdigstilling, og selvfølgelig kostnader. I tillegg bør det også være beskrevet hvordan eventuelle uforutsette kostnader og forsinkelser skal håndteres.
For å få en realistisk inntrykk av hvor lang tid prosjektet kommer til å ta er det viktig å sette av nok tid til alle deler av arbeidene. På denne måten unngår du skuffelser og overraskelser. På forhånd vil det være viktig å sette av god til til anbudsprosessen og du bør ha finansieringen klar i god tid før oppstart. I tillegg er det verdt å tenke over når du skal begynne å bestille materialer, dersom det er visse materialer du skal kjøpe inn selv, eller svært spesielle materialer du ønsker deg. Noen materialer har lang leveringstid, og noen har også ventelister.
Etter du har engasjert en håndverker er det lurt å sette seg ned med han eller hun og utarbeide en fremdriftsplan. Dette er en oversikt over når ulike deler av oppussingen skal være ferdig, knyttet til spesifikke milepæler i arbeidene. En slik fremdriftsplan gjør det enklere for deg som privatperson å overse at fremgangen går som avtalt. På denne måten kan du også fange opp misforståelser og forsinkelser på et tidlig tidspunkt.
Det er viktig å ikke glemme et par avsluttende formaliteter før ferdigstilling. Dette er et av stedene der det er mulighet for å gå på en smell. Før ferdigstilling er det viktig at du får gjennomført en sluttbefaring. Det vil si at en ekstern fagperson kontrollerer arbeidene som er blitt utført. Denne befaringen bør ha blitt gjennomført uten funn av feil eller mangler før du betaler ut siste del av kontraktssummen. Hvis fagpersonen oppdager feil kan du kreve at disse utbedres før du betaler det resterende beløpet. Husk også at du underveis i prosjektet ikke bør betale ut mer enn det som er blitt tilført boligen i verdi på ethvert tidspunkt.
Når prosjektet er fullført må du også huske å be entreprenøren om kopier av alle relevante dokumenter. Det kan bli nødvendig å ha disse ved videre oppussing og salg, eller dersom det skulle oppstå feil innenfor garantiperioden.
