Skal du totalrenovere? Totalrenovering er et omfattende prosjekt. Det kan være mye å tenke på både før, under og etter prosjektet. I denne artikkelen kan du lese om hvordan man planlegger prosjektet, om man trenger å sende inn søknad til kommunen, og andre temaer som er viktig å huske på.

Sett opp en budsjettplan 

For å vite hvor mye penger man har til rådighet for å finansiere prosjektet sitt med, er det viktig å sette opp en strukturert budsjettplan på forhånd. På den måten vil man vite hvor mye man har av finansielle midler til prosjektet. Denne budsjettplanen bør inneholde en budsjettramme (et maksbeløp som ikke skal overstiges) og kontakten man inngår med entreprenør bør ligge 10-20% under dette, slik at man har ekstra kapital dersom komplikasjoner skulle oppstå under prosjektet. Disse ulike finansieringsmåtene er de vanligste ved et prosjekt av denne størrelsen:

• Egenkapital: Har man nok oppsparte midler, kan man bruke disse pengene på å finansiere sitt prosjekt. Da vil man unngå renter og nedbetaling av lån.
• Fleksilån: Et fleksilån kan være et gunstig alternativ. Dette lånet gir samme rente som boliglånet, og man kan låne en sum som tilsvarer 60% av boligens verdi.
• Økt boliglån: En annen mulighet er å øke boliglånet. Her kan man låne opptil 85% av boligens verdi, men man er nødt til å få innvilget en søknad.
• Forbrukslån: Er man avhengig av å utføre prosjektet kjapt, kan et forbrukslån være et greit alternativ. Her får man pengene inn på konto med en gang, ettersom det ikke krever noen form for sikkerhet. Renten er høy, og ligger som regel mellom 10% og 20%. Derfor er det viktig å være sikker på at man kan nedbetale lånet så hurtig som mulig.

Det er anbefalt å forhøre seg med banken på forhånd av prosjektet. Der kan man få gode råd om hvilken finansieringsmåte som passer best for seg og sitt prosjekt.

La deg inspirere

Det er lurt å tenke nøye gjennom hva man ønsker å få ut av totalrenoveringen før man engasjerer fagfolk til prosjektet. Sett opp en liste av hva du ønsker å endre på, og hvordan du ønsker at boligen skal se ut etter renoveringen. Finn ut om det er nødvendig å gjøre en innvendig og/eller utvendig renovering, hvilke møbler man behøver, hva slags kledning man ønsker, og hvilken farge man vil ha på veggene. Det ligger mye god inspirasjon å hente fra Google eller foto-delingstjenestene Instagram og Pinterest. Skal man engasjere en arkitekt for prosjektet, er det lurt å samle inn masse inspirasjon på forhånd, slik at arkitekten har mye å gå ut fra. Dette vil gjøre det lettere å diskutere løsninger og finne gode muligheter som passer byggherren sin stil.

Start planleggingen god tid i forveien

Det er lurt å starte planleggingen av prosjektet god tid i forveien. Dette vil gjør det enklere å gjennomføre prosjektet effektivt og få et godt resultat. Det er lurt å ha dette klart før man engasjerer fagfolk:

• Ha en klar formening om hvilket endringer man ønsker å få utført og hvordan boligen skal se ut.
• Det tar tid å finne håndverkere. Det tar ofte noen måneder å finne en entreprenør som egner seg godt til ditt prosjekt.
• Velg ut materialer og møblement på forhånd av prosjektet. Slik blir det enklere å endre konstruksjon/planløsningen etter dine ønsker.

Finn ut om du trenger tillatelse fra kommunen

Det er strenge regler for hva man kan bygge, og hvordan man søker om tillatelse for prosjektet. Man er for eksempel pålagt å sende inn en søknad til kommunen dersom:

• Man utfører en bruksendring. Dette tilsier at man endrer bruken av et rom. Et eksempel på dette er endring av bod til et oppholdsrom som stue eller kjøkken. 
• Brannskillet mellom to boenheter brytes (f.eks. ved bytting av sluk i etasjeskille).
• Fasadeendringer som ikke er i medhold av plan- og bygningsloven.

Dersom man er nødt til å søke om tillatelse fra kommunen, må man også finne ut om man kan stå ansvarlig for søknaden selv. I mange tilfeller er man avhengig av en fagkyndig som står ansvarlig for søknadsprosessen. Dette vil som regel være en arkitekt, entreprenør eller ingeniør. Er man usikker på om man må sende inn søknad, kan man kontakte sin kommune for henvendelser.

Vær klar over hvor du kan spare inn 

Det er lurt å vite hvilke tiltak man kan gjøre for å senke kostnadene på prosjektet. En god start er at man har på satt opp en klar og tydelig budsjettplan, og har planlagt prosjektet godt på forhånd.

Om man er nødt til å flytte ut av boligen under prosjektet, kan det være lønnsomt å ha dette klart i god tid. På den måten unngår man unødvendige kostnader, samtidig som det gjør det lettere å finne et sted nærme boligens område. Husk at hvis man leier et sted langt unna prosjektet, kan det man sparer på rimelig boplass gå tapt for tiden og tilkomsten til byggeplassen.

Andre tiltak man kan ta for å senke prisen er ved å:

• Hente tilbud fra flere aktører: Man bør hente inn tilbud fra tre entreprenører. Dette gjør at man kan velge en aktør som tilbyr gode tjenester til en konkurransedyktig pris.
• Sammenligne tilbudene: Når man får tilbudene, er det viktig å sette dem opp mot hverandre. Husk at det ikke kun er sluttprisen som er avgjørende, men også hvilke forbehold entreprenørene inkluderer. Se om det er tilbudt fastpris, prisoverslag eller uforpliktende prisantydning.
• Gå for basisløsninger: Om totalrenoveringen inkluderer endring av planløsning, er det rimeligere å gå for basisløsninger enn om man skal ha særegne løsninger.‍
• Gå for rimelige produkter: Hvilke produkter og møbler man kjøper inn vil være med på å påvirke prisen.

Vær tidlig ute med å bestille byggevarer/produkter

Når man skal kjøpe materiale gjeldende kompleksiteten av prosjektet (det som kreves ved teknisk arbeid) er det vanlig at entreprenøren står ansvarlig for innkjøpet.

Når det gjelder møblementet og produkter for utseende av boligen (f.eks. gulv, bad, kjøkken osv.), er det mer vanlig at byggherrer står for innkjøpet selv. Det er lurt at man bestiller produktene god tid i forveien, slik at de er på plass når håndverkerne skal begynne arbeidet. Da må man beregne for leveransetiden, samt påregne at produktene kan bli levert med feil/skader, som gjør at man også må bruke tid på bytting av produkter. Man bør også ha sett seg ut noen alternative produkter i tilfelle det ikke er mer av det ønskede produktet på lageret.

Jo tidligere man har dette planlagt, desto mindre er sjansen for at det oppstår forsinkelser i prosjektet. Dette gjør også at håndverkerne slipper å vente på produkter, som vil forminske tiden på prosjektet.

Finn dyktige entreprenører 

For å kunne få et vellykket resultat på prosjektet, er man avhengig av å engasjere fagdyktige håndverkere. Da bør man blant annet se på om entreprenørene har god erfaring med lignende renoveringsprosjekter, har gode referanser fra tidligere byggherrer, har god økonomi, og har nødvendige godkjenninger i orden. Dette vil øke sjansen for en effektiv og forsvarlig byggeprosess.

Husk at flinke og dyktige entreprenører ofte har booket prosjekter i flere måneder fremover, så det kan ta lang tid å finne entreprenøren som er mest komplett for prosjektet. Sett av god tid og hent inn tilbud fra flere aktører, slik at man finner riktig entreprenør for sitt prosjekt.

Besøk byggeplassen ofte

Det er anbefalt at man besøker byggeplassen ofte underveis i prosjektet. På den måten får man et inntrykk av hvordan håndverkerne jobber, samtidig som man kan se fremdriften på prosjektet. Dette gjør det også enklere å oppdage hvis noe blir gjort feil eller som ikke blir utført ut fra sine ønsker.

Besøker man byggeplassen ofte, er dette også en god måte å bygge opp relasjonen med entreprenøren på. Dette gjør det enklere å diskutere og komme med innspill til prosjektet.

Et alternativ er å sette opp en fremdriftsplan og møtepunkter i kontrakten. En fremdriftsplan vil spesifisere når arbeidsoppgavene skal være i gang og når de skal være fullført. Det kan være lurt å legge opp møtepunkter etter fremdriftsplanen, slik at man kan gå over oppgavene som har blitt utført. Det å sette opp møtepunkter gjør det enklere for byggherren og entreprenøren å møtes og diskutere.

Utfør en sluttbefaring 

Ved store prosjekter som en totalrenovering, er det anbefalt at man utfører en sluttbefaring etter prosjektet er gjennomført. Da kan man ta med en ekstern fagdyktig som går over alt av arbeidet som er utført. Dette er for å forsikre om at alle arbeidsoppgaver er gjort på en god og forsvarlig måte. Det er normalt man holder igjen rundt 10% av kontraktsbeløpet til sluttbefaringen er fullført og prosjektet har blitt godkjent. Det er lurt å innføre dette i den skriftlige kontrakten man utarbeider sammen med entreprenøren.

Få tilsendt en ferdigdokumentasjon

Når prosjektet er gjennomført og blitt godkjent av den eksterne fagdyktige, er det viktig å få tilsendt en ferdigdokumentasjon. Denne ferdigdokumentasjonen skal inneholde:

• Alt av fagfolk som har vært inkludert i prosjektet
• Alle arbeidsoppgaver som har blitt utført relatert til prosjektet
• Prisen på de ulike arbeidsoppgavene

Det er flere hensiktsmessige årsaker til at man skal få tilsendt en ferdigdokumentasjon. Noen av disse er følgende:

• Ved videresalg av bolig: Om man planlegger å videreselge sin bolig, er det viktig å ha dokumentasjon på alt som er gjort. Uten dokumentasjonen kan man få en dårligere energimerking enn bygget faktisk innehar. 
• Verdivurdering: Når man skal få en verdivurdering, må man kunne bevise boligens konstruksjon og tekniske løsninger som elektrisk, ventilasjon osv. Ferdigdokumentasjonen kan gi garanti for dette. Om du kun er nysgjerrig på mulig verdiøkning, kan du bruke solgt.no - en tjeneste hvor du kan få et verdiestimat på boligen som tar hensyn til standard samt sammenlignbare boliger i området.
• Forsikring: Skal man endre forsikringen sin, eller er i kontakt med sitt forsikringsfirma, vil det være en stor fordel å kunne vise ferdigdokumentasjonen.