Skal du bygge ut kjelleren? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om utbygging av kjeller.

Går det an å bygge ut kjelleren for under 500.000?

Det er vanskelig å få gjennomført en en full kjellerutbygging til en pris i underkant av 500.000 kr. Et slikt prosjekt medfører teknisk arbeid som krever stor grad av detaljering. Dersom man er veldig nøye med planleggingen og er kostandsfokusert, er det en mulighet å lande prosjektet på rundt 500.000 kr. Dette med forbehold at følgende er oppfylt:

• Kjelleren er ikke større en 30 kvm
• Man velger rimelige løsninger og materialer
• Man lar være å pusse opp bad/kjøkken (dette er de to dyreste rommene i en bolig), og kun lager oppholdsrom / kjellerstue
• Det er enkel adkomst for håndverkerne 

Lenger ned i artikkelen kan du lese hvordan du kan spare penger på prosjektet.

Begreper

Det er lett å blande begreper når man snakker om oppussing. Dersom man planlegger en full kjellerutbygging, er dette et svært omfattende prosjekt, som tar mye tid og krever håndverkere fra forskjellige fagområder. Dersom man planlegger en overflateoppussing, som innebærer den estetiske delen av kjelleren, vil dette kreve mindre kompliserende arbeid og prosjektet vil bli mye rimeligere. 

I denne teksten er det fokusert på om man utfører en full kjellerutbygging. Da er det vanlig å dele opp prosjektet i fire deler:

1. Utvendig grunnarbeid: Det utvendige grunnarbeidet har ofte en stor påvirkning på kjellerens takhøyde. Dette kan innebære arbeid som blant annet:

• Drenering 
• Isolering av grunnmur
• Betongsaging til vinduer og dører
• Støping av kjellertrapp og/eller lysgraver

2. Innvendig grunnarbeid: Innvendig grunnarbeid vil påvirke ventilasjonen til kjelleren, rømningsveier og kjellerens utforming. Det kan innebære arbeid som blant annet:

• Pigge gulv/såle
• Støping av nytt gulv
• Isolering av gulv
• Radonsperre

3. Tekniske fag: Etter innvendig og utvendig grunnarbeid er gjennomført, kan man begynne med det tekniske arbeidet, som gjelder blant annet:

• Installering av rør og avløp
• Sikring av ventilasjon
• Installering av elektrisk (som f.eks. lys og stikkontakter)

Når det tekniske er utført, kan man benytte kjelleren som et boareal. For at det skal bli et komfortabelt sted å oppholde seg, er innredningen et viktig element.

4. Innredning: Dette gjelder den estetiske delen av prosjektet. Hvordan man innreder kjelleren vil påvirke utseendet i stor grad. Dette gjelder blant annet:

• Valg av materialer
• Malingsarbeid
• Installering av kjøkken, bad eller spesialtilpassede løsninger

Hvor kan man spare penger?

Når man skal utføre en full utbygging av kjelleren, er det noen arbeider man ikke kan påvirke i særlig grad på pris. Det finnes allikevel noen tiltak man kan gjøre for at prosjektet vil bli litt rimeligere. Under vil du se eksempler på hvilke grep du kan ta for å senke prisen på ditt prosjekt:

• Sett opp et budsjett: Byggherrer som har på plass et strukturert budsjett på forhånd, har større sjanse for å realisere prosjektet til ønskelig pris. Dersom man ikke har et budsjett, vil man oftere velge dyre løsninger.
• Planlegg god tid i forkant: Finn ut utformingen og løsningene du ønsker til ditt prosjekt før du engasjerer en entreprenør til prosjektet. Dersom du har en klar ide om hva som skal gjøres, vil det bli enklere for entreprenøren å prise prosjektet. Ha på plass en detaljert prosjektering.
• Hent inn flere tilbud: Det er anbefalt å henter inn tilbud fra flere entreprenører under anbudsprosessen. Dette gjør at man øker sjansen til å engasjere en entreprenør som tilbyr god pris og er godt egnet ditt prosjekt.
• Materialvalg: Hvilke materialer man velger å kjøpe inn til kjelleren, vil ha en påvirkning på sluttsummen. Parkett, vegger, baderomsmøbler osv. varierer mye i pris. Man kan spare litt penger på å holde seg oppdatert på tilbud og kampanjer.
• Valg av tekniske løsninger: Det er flere ulike tekniske løsninger man kan velge å benytte når man skal utføre en full utbygging av kjelleren. De ulike løsningene kan variere mye i pris og kvalitet.
• Tenk verdiøkning: Det er lurt å ha en langsiktig plan når man skal bygge ut kjelleren, ettersom det ofte er en langtidsinvestering. Det vil for eksempel være dyrere å pusse opp et bad eller kjøkken til kjelleren, men samtidig vil dette gi en høyere verdiøkning. Tenk nøye gjennom hva som vil være gunstig for deg fremover i tid.

Følger man disse punktene, vil man kunne redusere kostnadene for prosjektet betraktelig. Dersom man planlegger å utføre et prosjekt for rundt 500.000 kr, er det essensielt at man tar disse punktene til ettertanke før man setter i gang med å engasjere håndverkere.

Hva koster de ulike delene?

For å forstå hva som utgjør sluttprisen på prosjektet, er det lurt å sette seg inn i hva de ulike delene av prosjektet vil koste. Tall fra markedsplassen Byggstart viser at gjennomsnittsprisen på kjellerutbygging ligger på rundt 30.000 kr per kvm. Prisen vil vanligvis variere mellom 20.000 kr – 30.000 kr per kvm, basert på prosjektets omfang, størrelse og planløsning. Under kan du se hva de ulike delene vanligvis ligger på:

Oppussing av kjeller på 30 kvm:

Arkitekt og søknad til kommunen: 40.000 kr – 100.000 kr

Utvendig drenering: 100.000 kr – 200.000 kr

Pigging og fjerning av masser: 150.000 kr – 300.000 kr

Betongarbeid: 30.000 kr – 50.000 kr

Varme i gulv (inkl. isolasjon): 30.000 kr – 50.000 kr

Andre elektrisk arbeid: 20.000 kr – 40.000 kr

Gulv (inkl. fliser): 50.000 kr – 100.000 kr

Innvendig vegger og himling: 100.000 kr – 150.000 kr      

Totalsum: 540.000 kr – 1.040.000 kr

Ca. pris per kvm: 18.000 kr – 35.000 kr

Den rimeligste prisen over lander altså har en kvadratmeterpris på ca. 18.000 kr. Dersom man velger rimelige materialer, enkle løsninger og lar være å bygge bad/kjøkken, har man mulighet ned mot 500.000 kr. Dette krever god planlegging og nøye oppfølging. Det kan også være greit å vite at prisen kan stige mer enn prisen nevnt i dette eksemplet, basert på omfanget av prosjektet.

Hvor mange tilbud bør man hente inn?

Etter man han lagt ut prosjektet sitt på anbud, er det anbefalt at man henter inn tilbud fra tre ulike entreprenører. Dette vil god oversikt over hva som er fornuftig markedspris. Det blir ofte rotete dersom man samler inn for mange tilbud. Det vil kreve mer logistikk fra byggherren sin side.

Uavhengig av hvor mange tilbud du henter inn, er det en fordel at du er godt forberedt før du kontakter entreprenører. En full utbygging av kjelleren er i de aller fleste tilfeller søknadspliktig. Du bør forberede deg på denne måten:

• Les deg opp på reglene for kjellerutbygging i din kommune
• Engasjer en arkitekt (eller en annen fagkyndig) 
• Ha tegningsunderlag og prosjektbeskrivelse klart før du går i kontakt med entreprenører

Hvordan sammenligne tilbud?

Når man har fått inn pristilbud fra de ulike entreprenørene, er det viktig at man sammenligner dem opp mot hverandre på likt grunnlag. Det er viktig at man er nøye i vurderingen, ettersom sluttsummen ikke nødvendigvis alltid viser den mest korrekte summen. Dette er tips til hva du bør se etter når du har fått inn tilbudene:

• Er de sammen postene inkludert i de ulike tilbudene? Se blant annet på hva som er spesifisert og hva som er satt som tillegg.
• Hva er inkludert som forbehold i tilbudene? Mange forbehold kan resultere i en stivere pris enn først antatt.
• Hva er satt som fastpris og prisoverslag? De fleste vil foretrekke fastpris, ettersom dette er lettere å planlegge på forhånd. Et prisoverslag kan variere 15% +/- fra gitte pris.
• Er det noen enkeltposter som har stor variasjon i pris? Det kan være at entreprenørene har ulik forståelse av prosjektet, eller har ulike løsninger.‍
• Hva er timeprisen for entreprenørens tjenester? Dette kan være spesielt relevant dersom det kan forekomme mange tillegg.

Inspirasjon 

Her har vi samlet nyttig videre lesning for deg som skal pusse, bygge ut eller renovere kjelleren, samt inspirerende eksempler på folk som har gjort det samme. 

• Fra fuktig råkjeller til familiens nye hule
• Enova -Etterisolering
• Bygg og bevar: Etterisolering - ulike metoder
• Byggern -Lover og regler om bygg uten å søke
• Flisekompaniet leverer flis til kjøkken og bad, i tillegg til å lage masse godt inspirasjonsstoff
• Fargerike er Norges største fargehandel med 110 butikker over hele landet
• Nettbasert forhandler av laminat og parkettgulv

Underveis og etter prosjektet

For å få gjennomført et vellykket prosjekt, er det en stor fordel å holde seg oppdatert og være aktiv i prosessen både underveis og etter prosjektet. Underveis i prosjektet, er det lurt å gjøre følgende:

• Lag en sjekkliste over alle materialer du ønsker skal bli kjøpt inn.
• Meld fra til naboer angående prosjektets startdato og estimerte sluttdato.
• Ha en jevnlig kommunikasjon med entreprenøren.

Når prosjektet er meldt ferdig, er det viktig å utføre en sluttbefaring. Her går man over alle arbeidsoppgaver sammen med entreprenøren (og helst en ekstern fagkyndig) og forsikrer at alt er utført på en solid måte.

Når alle arbeidene har blitt godkjent, skal man få tilsendt en ferdigdokumentasjon som viser alt av arbeidsoppgaver som har blitt utført, hvilke håndverkere som har blitt benyttet og prisene på de ulike delene. Har man utført elektrisk arbeid, har man krav på en samsvarserklæring. Ved installering av baderom, skal man også få tilsendt en FDV dokumentasjon.