Skal du bygge hus? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om bygging av nytt hus.

Går det an?

Går det an å bygge hus for under 4 millioner? Å bygge en bolig til under 4 millioner vil medføre et svært stramt budsjett, og det vil være nødvendig å tenke kostnadseffektivt i alle ledd av planleggingen. Det er mange faktorer som påvirker sluttsummen for bygging av ny bolig. Noen av disse faktorene kan du ikke påvirke selv, slik som grunnforhold på tomten, adkomst til tomten for anleggstrafikk og frakt av materialer eller terrenget på tomten. 

Blant faktorene du selv kan ha innvirkning på er blant annet størrelsen på boligen viktig, selv om det riktignok finnes visse skalafordeler som gjør at større boliger ofte blir rimeligere per kvadratmeter. Sluttsummen vil likevel bli høyere jo større boligen er. I tillegg er blant annet kompleksiteten i konstruksjonen svært relevant, det vil si hvor vanskelig det vil være for entreprenøren å bygge boligen du ønsker deg. I tillegg vil alle materialvalg du tar i løpet av prosjekteringen være relevante for sluttsummen. 

I følge markedsplassen Byggstart.no ligger laveste pris per kvadratmeter på rundt 27.000 kroner for oppføring av en ny bolig. Det vil si at du i normale tilfeller ikke vil kunne belage deg på å bygge større bolig enn på 130 kvm for en totalpris på 4 millioner. Denne størrelsen er helt i nedre sjiktet av hva som er vanlig når man skal bygge enebolig. Gjennomsnittsprisen for å bygge hus havner ofte på rundt 33.000 kroner som vil gjøre det enda vanskelig å holde seg under 4 millioner. Dette fordrer at svært mange forhold ligger til rette, samtidig som du gjør kloke og besparende avgjørelser underveis i hele prosessen. I tillegg bør man alltid ha en viss sum som buffer i budsjettet i tilfelle uforutsette kostnader. 

Det kan altså la seg gjøre å holde seg innenfor et budsjett på 4 millioner, men det vil kreve god kontroll på utgifter og nøye planlegging. I tillegg vil det ikke være mulig å bygge en særlig mye større enebolig enn på 130 kvadratmeter for denne summen.

Definisjoner

Har man et stramt budsjett er det kanskje relevant å stille spørsmål om hvorvidt man har mulighet til å benytte arkitekt eller ikke. Alternativet vil være å velge en bolig fra katalogen til en ferdighusprodusent. Selv om du kan gjøre visse endringer på disse boligene, vil det komme mot et tillegg i pris, og du vil trolig måtte inngå visse kompromisser. Fordelen vil være at du slipper egne kostnader til arkitekt. Også kataloghus er selvfølgelig tegnet av arkitekter på et tidspunkt, så noe av kostnadene for arkitekt vil allerede være delvis innbakt i prisene til ferdighusprodusentene. Det trenger altså ikke nødvendigvis være slik at man sparer svært mye på å velge ferdighus fremfor arkitekttegnet.

Fordelen med å velge arkitekttegnet bolig vil være at du får en bolig som er spesialtilpasset nettopp dine ønsker og behov. På denne måten kan du også oppnå et bygg som kun inneholder det du har behov for, uten elementer som kan oppleves som unødvendige for ditt bruk. Dette må du kanskje godta dersom du velger et ferdighus. Ved å velge arkitekttegnet bolig kan du også oppnå en bolig med flere av funksjonene du ønsker deg på et mindre areal, på grunn av smarte løsninger og god planlegging. Dette kan igjen gjøre at totalkostnaden for selve byggingen av boligen går noe ned. Det kan derfor ende med å være omtrent like dyrt å bygge ferdighus som arkitekttegnet hus. Merk likevel at dersom du velger spesialtilpassede løsninger, enten i konstruksjon eller interiøret når du planlegger med arkitekten, kan dette fort gjøre at kostnadene for både arkitekt og bygging stiger.

Hvor kan man spare penger?

Det finnes heldigvis mange måter å kutte ned på kostnader dersom man har et stramt budsjett men likevel ønsker å gjennomføre boligbyggerdrømmen. For eksempel er det lurt å holde utkikk etter rimelige materialer og holde deg oppdatert på kampanjer og salg hos de ulike varehusene. Ofte har også entreprenørene visse rabattavtaler i tillegg, noe det kan være lurt å forhøre seg om på forhånd. 

Det kan også være mulig å gjøre en egeninnsats på visse områder for å spare penger. Det er samtidig lurt å holde deg til oppgaver du er sikker på at du mestrer. Du må også huske å avklare all egeninnsats med entreprenør på forhånd slik at det ikke oppstår misforståelser eller forsinkelser. Oppgaver alle vil kunne mestre kan for eksempel være bortkjøring av avfall og rydding av byggeplassen. I tillegg er det kanskje mange som vil kunne male eller legge gulv på egenhånd. Husk riktignok at resultatet alltid burde være i høy kvalitet slik at ikke resultatet av egeninnsatsen ikke senker verdien på boligen. Det kan rett og slett gjøre at vinningen går opp i spinningen.

Hva koster de ulike delene? 

For å gi en oversikt over hva de ulike delene av et slikt byggeprosjekt typisk vil koste har vi satt sammen et eksempel. Disse fra-til-prisene er gjeldene for en bolig på 130 kvadratmeter:

Graving 240.000 kr - 390.000 kr

Grunnmur 240.000 kr - 390.000 kr

Tømrer, flislegging og maler 1.800.000 kr - 2.300.000 kr

Elektriker 150.000 kr - 250.000 kr

Rørlegger, inkl vannbåren varme 600.000 kr - 850.000 kr

Ventilasjon 70.000 kr - 150.000 kr

Taktekker og blikkenslager 150.000 kr - 250.000 kr

Rigg og drift 220.000 kr - 360.000 kr

Baderomsinnredning 60.000 kr - 130.000 kr

Parkett og fliser 100.000 kr - 200.000 kr

Ett kjøkken 120.000 kr - 230.000 kr

Totalpris 3.750.000 kr - 5.500.000 kr

Ca pris per kvadratmeter 29.000 kr - 42.000 kr

Denne summen inkluderer som man ser ingen kostnader for arkitekt. For or en bolig på 130 kvadratmeter kan dette havne mellom 150.000 og 500.000 kroner. I tillegg bør man regne med rundt 100.000 til 150.000 for prosjektering innenfor tømrer- og betongarbeider. I tillegg vil det kunne påløpe kostnader for oppunder 50.000 for søknadsavgifter og avsluttende uavhengig kontroll.

Som man ser vil det altså vanskelig la seg gjøre å holde kostnadene under 4 millioner. Dette krever kostnader som ligger lavere enn gjennomsnitt på flere utgiftsposter.

Hvor mange tilbud bør man hente inn?

Etter du har fullført prosjektering med arkitekt og fått byggesøknad godkjent skal du finne en passende entreprenør for jobben. Dette gjør du gjennom en anbudsprosess der du legger ut prosjektet ditt for anbud og mottar pristilbud fra entreprenørfirmaer. Det er anbefalt å alltid hente inn minst tre slike pristilbud. Å hente inn for få tilbud kan gjøre at du ender opp med et firma som ikke har tilstrekkelig erfaring og kunnskap eller et firma som ikke har konkurransedyktige priser. Dersom du henter inn for mange tilbud kan sammenligningsprosessen du skal gjennom bli svært uoversiktlig og komplisert. Dersom det ikke er noen tilfredsstillende tilbud i første anbudsrunde kan du alltids hente inn flere tilbud senere.

Hvordan sammenligne tilbud? 

Når du har mottatt tre tilbud er det tid for å sammenligne disse. I tillegg til totalpris er det en del andre faktorer du bør ta i betraktning. Det er viktig å ikke bare sammenligne sluttsummen, men også delsummene for de ulike postene i tilbudet. Dersom visse poster varierer svært mye i pris, kan det ha oppstått en misforståelse hos en av entreprenørene og det kan være lurt å komme til bunns i dette ved å kontakte entreprenørene. Sjekk også om alle de samme postene er inkludert i samtlige tilbud. For å få oversikt kan det lønne seg å sette inn tilbudene i et regneark. Vær også obs på hva som er gitt som prisoverslag, fastpris og uforpliktende prisantydning. Sistnevnte er som forventet helt uforpliktende, mens en fastpris er satt. Et prisoverslag kan ifølge håndverkertjenesteloven ikke avvike med mer enn 15%. 

I tillegg til kostnader bør du også forsikre deg om at alle entreprenører er godt kvalitetssikrede. Firmaene bør også ha erfaring som er relevant for nettopp ditt prosjekt, for eksempel når det kommer til konstruksjonsmaterialer.

Inspirasjon

Det kan være lurt å gjøre seg opp en mening om hva du liker og hva du ønsker deg før du starter planleggingen med arkitekt. Benytt gjerne internett og magasiner for å hente inspirasjon. Det du finner kan du med fordel også ta med og vise til arkitekten i møter. Her har vi samlet noen lenker som kan være nyttige for deg som skal i gang med planleggingen av ny bolig, men mangler inspirasjon:

Paradis Interiør - Interiørarkitekter med fokus på Oslo og Bærum.

Online Arkitektene - Byggarkitekter med en god online katalog av prosjekter.

Elisabethheier.no - Design, kunst og interiør

Happy Homes er en farge- og interiørkjede med lokale butikker i Norge

Studiolindhjem.no - Innredning og oppussing

Underveis og etter prosjektet

Det å bygge egen bolig er et tidkrevende og omfattende prosjekt, ofte også for deg som er tiltakshaver. For å gjøre prosessen mest mulig problemfri er det viktig med god planlegging. For eksempel er det lurt å sette opp en fremdriftsplan i samarbeid med entreprenøren før arbeidene går i gang. En fremdriftsplan er et dokument der entreprenøren setter opp datoer for når konkrete milepæler i prosjektet skal være ferdigstilt. På denne måten blir det enklere for deg som ufaglært å holde oppsyn med at arbeider går som de skal, og at det ikke har oppstått forsinkelser. I tillegg er det lurt å opprettholde en god dialog med entreprenøren underveis i hele prosjektet. På denne måten unngår dere misforståelser og uenigheter. 

Helt til sist i ethvert større byggeprosjekt er det også viktig å få gjennomført en sluttbefaring. Dette bør gjøres med en ekstern tredjepart. Under befaringer kontrolleres det at alle arbeider er gjennomført i henhold til gjeldende forskrifter og byggeregler. I tillegg må man alltid sørge for å få tilsendt alle dokumenter og papirer som kan være relevante for arbeidene som er utført.