byggesmart
Søk
Skal du bygge en flermannsbolig? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om bygging av flermannsbolig.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
Hva en flermannsbolig koster, påvirkes av mange ting og kan variere veldig. Tall fra Byggstart.no viser at det er mulig å bygge flermannsbolig for ned mot 24.000 kroner per kvadratmeter, mens andre boliger av samme type kan ha en kvadratmeterpris på over 38.000 kroner.
Gjennomsnittlig pris for denne typen boliger ligger på rundt 28.000 kroner per kvadratmeter. Da er godtgjørelse til håndverkere og materialkjøp inkludert, mens utgifter til arkitekt og prosjektering er holdt utenfor. Til de siste to tingene må man minst sette av 100 000 kroner, ofte en god del mer.
Husstørrelsen er altså en faktor når man skal beregne kostnaden. Tar man utgangspunkt i en flermannsbolig på maksimalt 220 kvadratmeter, viser tallene at det kan være mulig å holde prisen under 5 millioner kroner. Det krever imidlertid at en god del betingelser er oppfylt:
Klarer man å gjennomføre disse punktene, unngå store tilbakeslag i byggeprosessen og hele veien holde en stram kostnadskontroll, er målet om flermannsbolig til under fem millioner kroner innen rekkevidde.
Hva er en flermannsbolig? Som begrepet røper, er det en bolig utformet for flere beboere, men ikke nødvendigvis bare flere enkeltpersoner. Der en tomannsbolig er en bolig som gjerne deles av to familier eller par, er en flermannsbolig er en bolig med minst tre boenheter, hver med plass til én husholdning, for eksempel en familie.
Hvordan boenhetene er plassert i forhold til hverandre i huset, kan variere. En flermannsbolig kan både være vertikaldelt og horisontaldelt, for eksempel kan den bygges som et større bolighus med flere etasjer og flere leiligheter i hver etasje. I en vertikaldelt flermannsbolig er boenhetene oftest fordelt over flere etasjer og ligger ved siden av hverandre, og skillet mellom dem går fra tak til nederste gulv/kjeller. I en horisontaldelt flermannsbolig er boenhetene lagt over og under hverandre, for eksempel som leiligheter fordelt over tre etasjer, med én boenhet i hver etasje, og skillet går fra yttervegg til yttervegg.
Flermannsboliger er svært utbredt i Norge, og kan bygges av flere husholdninger i fellesskap. Gitt at man har finansieringen i orden, er det også mulig å bygge en flermannsbolig alene og selge enhetene man ikke bor i selv. Det er svært vanlig å bygge horisontaldelte flermannsboliger der man eier "hovedetasjen" selv og utformer en utleiedel i sokkeletasjen eller i loftsetasjen (eller begge deler!).
Det første steget til en rimeligst mulig flermannsbolig er å legge ned et godt arbeid i forkant. En flermannsbolig kan kreve en noe større tomt enn eneboliger og slike er ofte vanskelig å skaffe sentralt i eller nær byer. Mest valuta for pengene får du ved å oppsøke mindre tettbygde strøk. Der kan det også være lettere å få naboenes godkjennelse til et noe større bygg, som en flermannsbolig som regel er. Samtidig har man større valgfrihet. Ønsker man et billigst mulig hus, lønner det seg å undersøke grunnforholdene og terrenget på ulike tomter. Fjellgrunn og skråninger gjør at utgiftene til grunnarbeider og fundamentering fort går i været. Gå heller for en flat tomt med grunn som er enkel å grave ut.
Tidlig i prosessen bør man også avklare om man har noen å bygge sammen med. Å være flere byggherrer som kan dele på kostnadene under byggeprosessen, er en stor fordel. For eksempel kan tre familier som kjenner hverandre, bygge sammen. Sørg bare for å hele veien ha krystallklare skriftlige avtaler for hvem som skal betale hva og hvordan eierforholdene skal være. Til dette arbeidet bør man engasjere advokat.
Når huset skal utformes, er det mulig å spare penger ved å velge rimeligere materialer til konstruksjonen, for eksempel tre i stedet for betong. Har man flere identisk utformede boenheter kan man bygge med prefabrikkerte elementer, en rimeligere løsning enn å sette alt sammen på byggeplassen. Smarte planløsninger kan også gjøre grunnflaten mindre og redusere behovet for hvor stor tomten trenger å være. Mindre tomter er som regel billigere.
Det kan være vanskelig å se for seg hvor mye ulike elementer koster i den lange prosessen det er å reise en flermannsbolig. Andres erfaringer kan imidlertid gi en viss pekepinn. Nedenfor fremgår hvor mye forskjellige ting kommer på under oppføringen av en arkitekttegnet bolig på 220 kvadratmeter.
Graving og grunnarbeid: 500 000—800 000 kroner
Grunnmur og annen betong: 400 000—700 000 kroner
Tømrerarbeid: 1 700 000—3 000 000 kroner
Blikkenslager: 100 000—200 000 kroner
Rørlegger (vannbåren varme): 400 000—700 000 kroner
Elektrisk arbeider: 200 000—350 000 kroner
Ventilasjon: 100 000—150 000 kroner
Flislegging/membran: 200 000—400 000 kroner
Maling: 150 000—250 000 kroner
Byggherrens egne innkjøp:
(Kjøkken, baderomsinventar, armaturer, parkett, fliser): 1 000 000—1 500 000 kroner
Rigg, drift og prosjektledelse: 400 000—800 000 kroner
Totalt: 5 150 000—8 850 000 kroner
Her ser man at prisen er over fem millioner kroner. Ved god kostnadskontroll og ved å jobbe med punkter beskrevet tidligere i denne artikkelen, kan det likevel være mulig å komme under den magiske grensen.
Ønsker man å holde kostnadene nede når man bygger flermannsbolig, er det viktig å hente inn tilbud fra flere entreprenører. Som en hovedregel bør man få tre tilbud.
Sørg på forhånd for at de du får tilbud fra, er seriøse aktører. Sjekk at firmaene har god kredittverdighet, et solid rykte, nødvendige faglige godkjenninger og at de har sendt inn alt som kreves til brønnøysundregisteret. Er disse tingene på plass, er tre tilbud nok til å få fram et godt spekter av priser og vilkår. Det er samtidig ikke så mange tilbud at det blir vanskelig å holde styr på. Dette siste poenget er viktig når du skal gjøre jobben med å sammenlikne tilbudene, en jobb du bør gjøre nøye. Er du ikke fornøyd med noen av tilbudene du får, er det bedre å gjennomføre en runde to enn å ha for mange tilbud i første omgang.
Når du har tre ulike tilbud foran deg på bordet, er det flere ting du bør undersøke:
Inneholder alle tilbud de samme postene?
Det er forskjellig hva ulike entreprenørfirmaer har for vane å inkludere i et tilbud. Det som er inkludert i totalprisen hos en tilbyder, kan hos andre være definert som et tillegg man må betale ekstra for. Slik ulik praksis kan både gjelde store utgifter som grunnarbeid og støping av såle og mindre kostnader som strøm på byggeplassen. Sjekk derfor hvor ulike elementer er plassert i hvert av tilbudene, og spør hvis du er usikker.
Varierer postene mye i pris?
Når du ser gjennom de ulike tilbudene bør ta affære hvis poster som tilsynelatende ellers er like, er priset ulikt. Slik ulik prising kan være et tegn på at tilbyderne har forskjellig forståelse av det posten gjelder eller at de legger opp til ulike måter å gjennomføre arbeidet på. Ta kontakt med firmaene og få klarhet i hva som er årsaken til prisforskjellen.
Hvilke forbehold har firmaene tatt?
Av og til er tilbydere av entreprenørtjenester usikre på forhold i fremtiden. Dette kan de forsøke å ta høyde for gjennom forbehold i tilbudet de gir til deg. De kan for eksempel ta forbehold om at visse typer materialer må være tilgjengelige eller at været tillater bestemte typer arbeider. For deg som byggherre innebærer forbehold som dette økt usikkerhet, og du bør være bevisst på hvor mye du kan tolerere av dette.
Hvordan er prisene kategorisert?
Priser i et tilbud kan gis på forskjellige måter. Det beste for deg som skal bygge er poster med fastpris. Da vet du på forhånd nøyaktig hva du skal betale. Ved såkalte prisoverslag kan den endelige prisen etter loven havne maks 15 prosent over det oppgitte. Det mest problematiske er uforpliktende kalkyler. Dette er beregninger som ikke binder tilbyderen på noen måte, og der den endelige prisen kan bli en helt annen enn i tilbudet.
En hyggelig periode i arbeidet med en flermannsbolig er idefasen. Da kan man kaste vidt ulike ideer opp i lufta. I denne fasen kan det være lurt å se litt på hva andre tenker og også søke konkret kunnskap om hvilke løsninger som er realistiske. Her er noen steder å begynne:
Ved store prosjekter som en flermannsbolig er det svært vanlig å sette ut jobben til en totalentreprenør som leder byggeprosessen fra begynnelse til slutt. At du har en profesjonell aktør til å ta seg av dette, betyr imidlertid ikke at man selv kan være passiv. Her er noen ting du bør huske på under byggeprosessen og etterpå.
Lag sjekklister: Hvis du som byggherre har tatt på deg å skaffe noen av byggematerialene, må du sørge for at du har disse klare til rett tid i byggeprosessen. Lag lister med klar angivelse av når ulike byggevarer må foreligge, og bruk disse.
Besøk byggeplassen: Dra jevnlig på besøk til de som bygger for deg, og avtal faste kontaktmøter med entreprenøren. Slik kan dere fortløpende diskutere ting og avklare eventuelle misforståelser på et tidlig stadium.
Informer naboene: Husk at du skal bo i huset når det er ferdig. Sørg for et godt forhold til dine framtidige naboer ved å gi informasjon om støyende arbeider, forventet lengde på ulike deler av byggeprosessen og eventuelle endringer underveis. Slik forebygger du også klager.
Utfør sluttbefaring: Når huset er ferdig, bør du holde igjen de siste ti prosentene av kontraktssummen inntil du og entreprenøren sammen har gått en sluttbefaring og eventuelle feil som denne avdekker, er blitt rettet opp. Under sluttbefaringen bør du ha med deg en uavhengig fagperson som støtte.
Innhent sluttdokumentasjon: Sørg for at entreprenøren sender deg dokumentasjon på alle materialer som er brukt og hvilke arbeider som er utført under byggeprosessen. Dette er viktig med tanke på senere vedlikehold, eventuelle reklamasjoner og ved et framtidig salg. Sørg også for å få dokumentert at våtrom og elektrisk anlegg oppfyller alle krav.
