Skal du bygge funkishus? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om bygging av funkishus.

Går det an å bygge funkishus for under 3 millioner?

Mange faktorer avgjør hvor mye det koster å bygge et hus. Funkishus er ofte arkitekttegnede. Ifølge Byggstart.no ligger prisen for bygging av slike hus på mellom 27.000 og 45.000 kroner per kvadratmeter. Det vanligste er en pris på rundt 33.000 kroner per kvadratmeter, men velger man eksklusive og dyre løsninger kan prisen bli langt høyere, også over 45.000 kroner per kvadratmeter. Uansett er altså størrelsen en viktig faktor for hvor stor totalprisen blir. Tar man utgangspunkt i en bolig på 110 kvadratmeter, og ser bort fra utgiftene til arkitekt, skal det være mulig å få den reist i funkisstil for under 3 millioner kroner. Det krever imidlertid at en rekke krav er oppfylt.

• Tomten bør ha gunstige grunnforhold uten myr, sand eller fjell
• Det er enkel adkomst til tomten
• Man velger rimelige materialer til konstruksjonen, gjerne elementer
• Man velger en rimelig og erfaren entreprenør
• Planløsningen gjøres enklest mulig, for eksempel at alt legges på ett plan
• Behovet for plassbygde løsninger innvendig kuttes til et minimum
• Man klarer seg med ett bad og ett kjøkken
• Man velger rimelige løsninger og moderat standard på gulv, vegger og interiør

Klarer man å passe på alle disse forholdene, kan det være mulig å bygge et funkishus for under tre millioner. Det krever imidlertid svært nøye planlegging, og at man underveis passer alle kostnader.

Begreper

Begrepet funkishus viser i utgangspunktet til arkitekturretningen funksjonalisme som oppstod på 1920-tallet. Funksjonalistene ønsket å tegne hus der brukervennlighet sto i sentrum. Formen på huset kom i andre rekke. Denne måten å tenke på gav stilrene hus der alle unødige detaljer og pynt var fjernet. Grunnformen var som regel rektangulær, taket var flatt, mens vinduene var store og slapp lyset inn.

I nyere tid har funkisarkitekturen på igjen fått et oppsving. Stilidealene er imidlertid ikke like strenge som før. Med funkis mener man i dag stort sett hus med rektangulær form, flatt tak og store vinduer. Mens klassisk funkis ble bygget i mur, kan man fra ferdighusprodusenter i dag like gjerne få funkishus i tre. Ønsker man et mer klassisk uttrykk på sitt funkishus, kan det være en god ide å kontakte arkitekt.

Hvor kan man spare penger?

Ønsker man å bygge et funkishus med lavest mulig kostnader, er det viktig å planlegge godt. Før man starter, bør man ha laget en budsjettplan. Planen bør ha en øvre ramme, det man maksimalt har anledning til å bruke. Deretter legger man inn en buffer på mellom 10 og 20 prosent til uforutsette utgifter slik at man står rustet dersom byggeprosessen ikke går som forventet. Det er svært vanlig at det oppstår utgifter man ikke har tenkt på, eller at man finner ting man ønsker å legge til prosjektet.

Løsningene man velger har mye å si for kostnadsnivået. Jo mindre disse avviker fra det som er standardløsninger fra ulike leverandører, desto billigere blir det. Hvis du for eksempel må få spesialbygd en trapp eller et garderobeskap i stedet for å kjøpe en ferdig løsning, går utgiftene fort i været.

Et annet område der man som byggherre kan påvirke, er valget av materialer og av standard på interiøret. Det er penger å spare på å kjøpe billigere gulv, takplater, dører, kjøkkeninnredning eller baderomsinteriør, og dette kan fint gjøres uten at kvaliteten går altfor mye ned.

Når det gjelder standard og fabrikat på materialer til bærende konstruksjoner og eksteriør, har man ikke like stort spillerom da disse må oppfylle strenge krav til kvalitet. Som regel er det ansvarlig entreprenør som kjøper inn disse materialene. Man kan imidlertid i prosjekteringen godt tenke over kostnadene til ulike typer byggematerialer. Selv om betong på sikt er en god løsning som isolerer godt og krever lite vedlikehold, er materialet dyrere å bygge med enn for eksempel tre eller mur.

Hva koster de ulike delene?

Å vite hva ulike ting koster er viktig før man setter i gang med å bygge et hus. Nedenfor kan du se typiske kostnader for bygging av et arkitekttegnet hus på 110 kvadratmeter:

Graving: 200 000 kr - 350 000 kr

Grunnmur: 200 000 kr - 350 000 kr 

Tømrer, flislegger og maler: 1 500 000 kr - 2 000 000 kr

Elektriker: 130 000 kr - 220 000 kr

Rørlegger, inkludert vannbåren varme: 500 000 kr - 700 000 kr

Ventilasjon:  60 000 kr - 100 000 kr

Taktekker og blikkenslager: 130 000 kr - 220 000 kr

Rigg og drift: 190 000 kr - 320 000 kr

Baderomsinnredning: 50 000 kr - 100 000 kr

Parkett og fliser: 90 000 kr - 150 000 kr

Ett kjøkken: 100 000 kr - 200 000 kr

Totale kostnader: 3 150 000 kr - 4 710 000 kr

I tillegg til prisen over kommer utgifter til arkitekt, prosjektering og søknadsarbeid overfor kommunen. Dette kan beløpe seg til 300.000 - 500.000 kroner. Priseksempelet ovenfor er imidlertid et hus over flere plan. Legges alt på ett plan, vil prisen kunne gå noe ned, og under merket på 3 millioner kroner.

Hvor mange tilbud skal man hente inn?

Tommelfingerregelen for anbudsprosesser er å hente inn tilbud fra tre ulike entreprenører. Det gir et godt grunnlag for å sammenligne prisnivå og andre forhold.

Det kan kanskje være fristende å be om tilbud fra enda flere, men dette er som regel ikke anbefalt. For mange aktører kan gjøre arbeidet med å sammenligne tilbudene uoversiktlig. Man skal også ha respekt for det arbeidet entreprenører er nødt til å legge ned i befaring og kalkyler for å levere et mest mulig nøyaktig tilbud. Husk også at det er mulig å gå en runde til med nye entreprenører om man ikke er fornøyd med første runde i prosessen.

Hvordan sammenligne tilbud?

Tilbud fra flere aktører gjør at man som byggherre kan finne det som passer best for byggingen. Flere ting er viktig å passe på når ulike tilbud skal sammenlignes:

Er de samme postene inkludert i alle tilbudene?

Det kan variere hva ulike entreprenører tar med av arbeider og hva de spesifiserer som tillegg man må betale ekstra for. Vanlige poster som man bør undersøke om er inkludert eller ikke, er utgiftene til grunnarbeider, til utstikking av tomt, til byggestrøm, til støping av såle og grunnmur, til nødvendig prosjektering og til uavhengig kontroll av arbeidene. Savner man vesentlige poster i tilbudet fra en entreprenør, bør man kontakte firmaet og spørre nærmere.

Hvilke forbehold har aktørene tatt i tilbudet?

Entreprenører kan forbehold om ulike hendelser og situasjoner i anbudet sitt. Eksempler kan være forbehold knyttet til vær, til råteskader eller til leveringstider på nødvendig materiell. Som byggherre ønsker man færrest mulig av disse forbeholdene fordi slike forbehold gjør prisantydningen mindre forutsigbar.

Hvor mye er satt som fastpris, som prisoverslag og som uforpliktende prisantydning:

Det beste og mest forutsigbare for deg som byggherre, er fastpris. Prisoverslag kan i sin tur ikke variere mer enn 15 prosent opp eller ned fra det oppgitte. Dette er et krav som er nedfelt i lovverket. Uforpliktende prisantydning er mer usikkert ettersom entreprenøren her nettopp ikke forplikter seg til noen bestemt pris, men bare kommer med anslag.

Varirer noen av enkeltpostene mye i pris mellom de ulike tilbyderne?

Stor prisvariasjon på konkrete poster tilbyderne imellom kan være et tegn på at de forstår prosjektet forskjellig eller at de legger opp til ulike måter å løse det på. For deg som byggherre kan det være lurt å avdekke hva forskjellene ligger i slik at du vet hva du ender opp med å velge.

Inspirasjon

Til et funkishus er det mange ulike løsninger som skal brukes. Det viktigste er at de er gode og praktiske for dem som skal bo i huset. Her er noen lenker som kan gi hjelp og inspirasjon:

Traditional house receives 21st Century facelift 

76-year-old Funkis home in Norway gets a Passive House makeover 

Online Arkitektene - Byggarkitekter med en god online katalog av prosjekter.

Birgitt Solbakken - Interiørarkitekt med fokus på kjøkken.

Sigdal - Sigdal Kjøkken er en norsk kjøkkenleverandør med hovedkontor på Trollåsen og fabrikk i Nedre Eggedal.

Fargerike er Norges største fargehandel med 110 butikker over hele landet.

Varmefag er Norges største fagkjede for peiser og ovner.

Underveis og etter prosjektet

En rekke krav stilles til deg som byggherre underveis i og etter byggingen av et funkishus. Det er viktig å være forberedt på disse kravene. Her er noen eksempler på ting du bør foreta deg underveis i prosessen:

• Lag sjekklister: Ha en oversiktlig plan for innkjøp av de byggevarene og produktene du som byggherre har påtatt deg å skaffe slik at at disse er klare i god tid før håndverkerne trenger dem. Slik unngår du å skape forsinkelser i byggeprosessen, noe som er viktig for å holde kostnadene nede.
• Besøk byggeplassen: Underveis i byggeprosessen er det som byggherre fornuftig å besøke byggeplassen ganske ofte. Slik kan du følge med på prosessen og bli kjent med håndverkerne. Hyppige besøk øker også sjansene for å oppdage feil eller misforståelser. Jo tidligere feil oppdages, desto lettere kan de utbedres.
• Informer naboene godt: Foregår byggearbeidene i tettbygd strøk, bør man gi beskjed til naboene i god tid. Nabovarsel er også et krav i forbindelse med byggesøknaden til kommunen. Gi et anslag på hvor lang tid arbeidene vil ta, og informer dem også underveis om noe skulle endre seg. Slik minsker du risikoen for klager.  
• Avtal møter med entreprenøren: Det er lurt å sette opp faste møter med entreprenøren underveis i prosjektet. Da kan begge parter lettere finne tid, og dere kan få diskutert utfordringer og formidlet informasjon fortløpende.

Når man får beskjed om at huset er ferdig, er det viktig å:

• Gjennomføre en sluttbefaring: Alle sider av det ferdige huset bør inspiseres av entreprenøren og av deg som byggherre i fellesskap. Du kan også ta med deg en uavhengig fagperson som kan hjelpe deg å se om alle deler av arbeidet er forsvarlig utført.
• Hold igjen en andel av betalingen til alt er godkjent: Det er helt vanlig å holde igjen 10% av kontraktsbeløpet til alt av byggearbeider er ferdig og godkjent av deg.‍
• Få tilsendt en ferdigdokumentasjon: Sørg for å få tilsendt all nødvendig dokumentasjon fra entreprenøren på de utførte arbeidene og prisen på disse. Sørg også for nødvendige attester knyttet til våtrom, elektrisk anlegg og andre deler av huset som krever spesiell dokumentasjon.