Skal du bygge hus på skrå tomt? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om bygging av hus på skrå tomt.

Går det an å bygge hus på skrå tomt for under 3 millioner?

Mange ulike faktorer virker sammen og danner totalprisen når et hus skal bygges. Blant disse faktorene finner vi størrelsen på huset, standarden og hvor komplisert konstruksjonen er. Ifølge Byggstart.no koster byggingen av et hus i gjennomsnitt mellom 27.000 og 45.000 kroner per kvadratmeter. Bygging av hus på skrå tomt havner ofte i øvre del av dette prisspennet. Slike byggeprosjekter krever ofte mer graving og mer utførlige grunnarbeider. Samtidig er kostnadene til oppføring av grunnmur høyere enn ved bygging i flatt terreng. Tar man utgangspunkt i en bolig på 110 kvadratmeter, kan det likevel være mulig å bygge et slikt hus for under 3 millioner, men da må en rekke krav være oppfylt:

• Prosjektet er godt planlagt med realistiske tidsfrister.
• Man velger en erfaren entreprenør som kan gjøre jobben effektivt.
• Det er grei adkomst til tomten og lett å bevege seg rundt.
• Grunnforholdene er gunstige, uten behov for sprengningsarbeider.
• Man nøyer seg med ett hver av de dyreste rommene: bad og kjøkken.
• Planløsningen krever få spesialtilpasninger av innredning.
• Man holder en moderat standard på interiøret.

Klarer man å krysse av på samtlige av punktene over, kan man holde seg innenfor den gitte økonomiske rammen. Svært ofte vil imidlertid prosjekter som dette støte på vanskelige grunnforhold og krav til konstruksjon som driver prisen oppover, noe som gjør 3 millioners grensen vanskelig å holde.

Begreper

En skrå tomt kan bety flere ting, og kan være forårsaket av ulike naturlige forhold. Kanskje ønsker man å bygge i ulendt, men naturskjønt terreng der man lar huset tilpasse seg topografien. Kanskje graver eller sprenger man til man får et plant område som er stort nok til å legge sålen på. Ofte 

Kuperte tomter i Norge gjerne ligge fint til med fine solforhold og god utsikt, og er god tradisjon for å bygge i svært bratt terreng der en liten grunnflate kompenseres med flere og kanskje til dels halve sokler oppå hverandre slik at arealet til sammen får en akseptabel størrelse. Ofte legges tekniske rom, lagringsboder og gang innerst i sokkelen, mens delene av huset som vender bort fra skråningen, får oppholdsrom, kjøkken og store vinduer.

Hvor kan man spare penger?

En skrå tomt kan dra opp prisen på byggearbeidene, men det er måter å holde utgiftene nede på. Mye er gjort hvis man hele veien jobber samvittighetsfullt med detaljene og legger en god og realistisk plan for byggeprosessen.

Samarbeider du med en arkitekt, kan du i samråd med han eller henne finne løsninger som tilpasser seg terrenget og minsker behovet for graving og sprengning. Graving og sprengning, og også bortkjøring av masse, er arbeider som kan øke prisen ved bygging på skrå tomt, og det er penger å spare på å begrense dette. Smarte løsninger kan også få deg til å klare deg med mindre betong, en annen klar prisdriver.

Forsinkelser er et stor kostnadsdriver ved husbygging, og ved å sørge for at håndverkerne til enhver tid har optimale forhold for den jobben de skal gjøre, holdes byggetiden nede. En vei til mer smidig framdrift er å benytte en totalentreprenør. Det vil si at du inngår kontrakt med én virksomhet, som regel et tømrerfirma, som tar ansvaret for byggingen. Firmaet inngår avtaler med andre håndverkere som elektriker og rørlegger og tilkaller disse på riktig tidspunkt. Selv om totalentreprenører som regel beregner seg et påslag i tjenestene de formidler, kompenseres dette ofte av at entreprenøren har tilgang til lavere timepriser for håndverkere enn du har som privatperson.

Hva koster de ulike delene?

Ulike deler av prosessen med å bygge på skrå tomt har vidt ulik pris. Nedenfor kan du se typiske utfallsrom for bygging av et arkitekttegnet hus på 110 kvadratmeter. Kostnadene ved bygging av dette huset på skrå tomt vil som regel ligge i øvre del av prisspennet for begge de to første postene, altså postene knyttet til graving og grunnmur.

Graving: 200.000 kr - 350.000 kr

Grunnmur: 200.000 kr - 350.000 kr

Tømrer, flislegger og maler: 1.500.000 kr - 2.000.000 kr

Elektriker: 130.000 kr - 220.000 kr

Rørlegger, inkludert vannbåren varme: 500.000 kr - 700.000 kr

Ventilasjon:  60.000 kr - 100.000 kr

Taktekker og blikkenslager: 130.000 kr - 220.000 kr

Rigg og drift: 190.000 kr - 300.000 kr

Baderomsinnredning: 50.000 kr - 100.000 kr

Parkett og fliser: 90.000 kr - 150.000 kr

Ett kjøkken: 100.000 kr - 200.000 kr

Totale kostnader: 3.150.000 kr - 4.690.000 kr

Hvor mange tilbud skal man hente inn?

Skal man i gang med en byggeprosess, er det vanlig å hente inn tilbud fra tre ulike entreprenører. Tre tilbud er nok til å få fram spennet i pris og i øvrige betingelser. Samtidig blir ikke tilbudene så mange at man går i surr med detaljene. Ved å nøye seg med tre tilbud, viser man også respekt for tilbyderne som ofte må legge en god en del jobb i det å regne seg fram til hva de kan tilby og hvordan. Når tilbudene er inne, begynner jobben med å sammenligne dem.

Hvordan sammenligne tilbud?

Når man har tilbud fra tre aktører foran seg på bordet, er det viktig å gjøre en strukturert sammenligning, punkt for punkt. Pris er ikke den eneste avgjørende faktoren. Det er også viktig å få klarhet i hvilke betingelser som skjuler seg bak de oppgitte summene. Når man sammenligner tilbudene, er det viktig å se etter følgende:

Er de samme postene inkludert i alle tilbudene?

Entreprenører kan ha ulik praksis for hva som er inkludert i et tilbud og hva som utløser tillegg i prisen. Hvis viktige poster mangler i tilbudet fra en eller flere entreprenører, bør man ta kontakt å få klarhet i årsaken og hvilke økonomiske konsekvenser dette har for deg som byggherre. 

Hvilke forbehold har aktørene inkludert?

Entreprenører tar av og til forbehold om frister og priser som er lagt inn i et tilbud. Forbeholdene kan ha vilkår som værforhold, leveringstider eller råteskader. Som byggherre ønsker man mest mulig forutsigbarhet og dermed færrest mulig klausuler av dette slaget.

Fastpris, estimat eller uforpliktende kalkyle?

Som kjøper av entreprenørtjenester er fastpris å foretrekke. Da vet du på forhånd hva du må betale. Estimater kan variere mer, men kan etter loven ikke svinge mer enn 15 prosent over eller under den beregnede prisen. Hva en uforpliktende kalkyle er, ligger i navnet. Entreprenøren forplikter seg ikke til å levere til den kalkulerte prisen, men kan komme til å fravike denne.

Varierer enkeltposter mye i pris?

Ser du de samme enkeltpostene variere sterkt i pris i tilbudene fra de ulike entreprenørene, bør du finne årsaken til at det er slik. Store prisforskjeller kan være et tegn på at aktørene tolker oppdraget forskjellig, eller at de planlegger å gjennomføre prosjektet på ulike måter. Dette er forhold du som byggherre vil ha klarhet i.

Inspirasjon

Planløsning, farge på huset og vindusstørrelse - mange valg skal tas ved bygging av et hus som skal passe med skrånende omgivelser. I tillegg kommer valget av interiør. På nettet finnes det mange steder der en kan hente impulser. Her er noen utvalgte lenker:

• Enova -Råd for deg som skal bygge nytt
• Byggern -Lover og regler om bygg uten å søke
• HappyHomes - Inspirasjon til innredning og oppussing
• Fagflis -få inspirasjon til oppussing
• Fargerike er Norges største fargehandel med 110 butikker over hele landet.

Underveis og etter prosjektet

Selv om man ved bygging av hus ofte setter jobben ut til en totalentreprenør som står ansvarlig for gjennomføringen og koordineringen av hele byggeprosjektet, er det fortsatt viktig at man som byggherre er våken og tilstede under og etter selve byggeprosessen. Mens byggingen pågår er følgende tiltak viktig:

Sjekklister: Skriv lister over de byggevarene eller produktene du som byggherre har påtatt deg å skaffe. Det kan være penger å spare på å følge med på tilbud og å gjøre innkjøp selv, men like viktig er det at varene er på plass når håndverkerne trenger dem. Skriv derfor ned hva som må skaffes innen hvilke frister.

Besøk byggeplassen hyppig: Som byggherre er det naturlig å være nysgjerrig på hvordan arbeidene går. Generelt er en slik holdning også anbefalt. Besøk byggeplassen jevnlig og snakk med de som jobber der. Slik får du en god relasjon til håndverkerne og muligheten til å få fanget opp misforståelser og fikset eventuelle feil. 

Si fra til naboene: Nabovarsel er et krav ved alle byggesøknader, men også underveis i en byggeprosess bør man varsle naboene. Fortell dem hvor lang tid byggeprosessen vil ta, og varsle dem gjerne før støyende arbeider. Slik blir klagene færre og naboforholdet bedre.

Sett opp møtepunkter: Avtal faste møter med entreprenøren som bygger for deg. Det gir forutsigbarhet både for entreprenøren og deg, og skaper et rom for å utveksle informasjon og diskutere spørsmål som kommer opp underveis.

Når du får vite at huset er ferdig, er det viktig å:

Utføre en sluttbefaring: Gå over alle deler av det nye huset sammen med entreprenøren. Her kan du med fordel ta med deg en uavhengig fagperson som kan hjelpe deg å sjekke om at alt er utført som det skal.

Holde igjen ti prosent: Det er vanlig og akseptert at en byggherre holder igjen den siste delen av betalingen inntil alt arbeid som entreprenøren har utført, er godkjent. Dette sikrer at småfeil blir rettet og at arbeidet blir gjort helt ferdig.

Få tilsendt ferdigdokumentasjon: Sørg for at entreprenøren sender over dokumentasjon på alt arbeid som er utført på det nye huset. Arbeidet bør dokumenteres med kvitteringer og kontrakt og fortelle hvilke fagfolk som har utført de forskjellige delene. Sørg også for å få nødvendig dokumentasjon på korrekt utførelse av våtrom, elektrisk anlegg og andre deler av huset som kan være underlagt spesielle krav.