Skal du innrede kjelleren? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om innredning av kjeller.

Går det an å innrede kjelleren for under 500.000?

Oppussing av kjeller vil variere i pris ut fra flere ulike faktorer. Denne artikkelen vil ta utgangspunkt i en full kjellerutbygging, som innebærer utvendige og innvendige grunnarbeider, samt innvendige overflatearbeider. Et slikt prosjekt er komplisert og kostbart. Dersom man velger rimelige løsninger og materialer, er det mulig å lande prosjektet på 500.000, men dette forutsetter gjerne at en del faktorer er på plass:

• Kjelleren er ikke større enn 30 kvm
• Man bygger ikke bad eller kjøkken, kun oppholdsrom / kjellerstue
• Man finner en konkurransedyktig entreprenør med erfaring fra kjellerprosjekter
• Man kjøper meget rimelige materialer

Dersom man følger disse punktene, er det mulig å komme under 500.000 kr. Det er viktig å vite at en stor del av kostnadene til prosjektet kommer når man skal utføre grunnarbeidet.

Begreper

Det er greit å være klar over de ulike begrepene som er tilknyttet et kjellerprosjekt. Dette vil minske mulighetene for å bli misforstått når man skal kontakte entreprenører til prosjektet. Hva du ønsker å gjøre for ditt oppussingsprosjekt, vil avgjøre omfanget og komplikasjonene som trengs å bli gjort. Man skiller gjerne mellom disse begrepene:

Overflateoppussing: Dette er mest knyttet til utseende av kjelleren, og forutsetter gjerne at man har en godkjent kjeller med tilstrekkelig takhøyde og lysinnslipp allerede. Om man kun skal utføre en overflateoppussing, vil dette være et relativt lite omfattende arbeid, og kan innebære blant annet:

• Sliping av gulv
• Maling av vegger og himlinger
• Ny belysning
• Bytting av kjøkkenfronter
• Bytting av baderomsmøbler 

Full kjellerutbygging: En full utbygging er et mer komplekst prosjekt, og kan innebære følgende:

• Drenere grunnmuren utvendig
• Pigging av kjellergulv
• Oppbygging av nytt gulv med støp, isolasjon, radonsperre, varme i gulvet og overflate
• Utskjæring av nye vinduer og dører 
• Fullstendig oppbygging innvendig med vegger, gulv og himlinger
• Gjerne endringer i elektrisk / røropplegg

Hvor kan man spare penger?

Det er noen deler av prosjektet hvor du som byggherre har lite påvirkning på prisen dersom du skal utføre en kjellerutbygging. Dette gjelder blant annet grunnarbeid, pigging, støping osv. Dette arbeidet vil utgjøre en god del av totalsummen på prosjektet. Det er likevel noen grep man kan ta, slik at man kan få gjennomført prosjektet på en litt rimeligere måte. Nedenfor vil du kunne se måter å spare penger:

• Sett et budsjett: Det er alltid anbefalt at man starter med å sette opp et budsjett for prosjektet. På den måten vil man kunne finne ut hvor mye man kan investere i prosjektet. For mange vil dette være med på å bestemme hvilke løsninger man kan gå for. Budsjettet bør inkludere en budsjettramme (maksbeløp av hva man skal bruke) og en finansieringsmetode (egenkapital eller lån). Husk å sette av 10-20% til uforutsette kostnader som kan dukke opp.
• Planlegg godt: Dette innebærer at man vet hvilke løsninger man ønsker til kjelleren, hvordan man vil at kjelleren skal se ut, og de ulike tekniske løsningene. Det å ha planlagt godt i forkant vil forenkle prosjektet betraktelige, som gjør det gunstig for entreprenører å gå i gang med ditt prosjekt. Det vil også kreve mindre diskusjon og planlegging sammen med fagfolkene, som igjen vil spare deg for penger.
• Engasjer en arkitekt: De aller fleste kjellerutbygginger vil være søknadspliktige, og det vil være behov for en ansvarlig søker. Dette er normalt en arkitekt. Denne kan bistå med å utarbeide nødvendige tegninger og prosjektbeskrivelse, og organisere innsending av søknad.
• Sammenlign tilbud fra flere aktører: Man bør alltid hente inn tilbud fra flere entreprenører når man skal i gang med et prosjekt av denne størrelsen. Dette gjør at man kan engasjere håndverkere som er godt egnet til prosjektet og samtidig tilbyr en konkurransedyktig pris.
• Materialvalg: Dersom du ønsker å spare penger, kan det være anbefalt å kjøpe rimeligere materialer til kjelleren. Ved å holde deg oppdatert på kampanjer og tilbud, kan du gjøre gode kjøp uten at det går på bekostning av kvalitet.
• Tekniske løsninger: Man kan velge mellom ulike tekniske løsninger til kjelleren. De ulike løsningene kommer i forskjellig kvalitet og prisklasser. Man kan derfor spare litt penger ved å velge rimelige løsninger.‍
• Tenk langsiktig: Det er viktig at man tenker langsiktig angående løsningene man velger. De fleste som pusser opp en kjeller ønsker å bruke den over lang tid, så da er det også viktig at man velger løsninger som gjør det komfortabelt å bruke kjelleren som et oppholdsrom.

Hva koster de ulike delene?

Det er lurt å ha en formening angående prisen på de ulike delene før man går i gang med å hente inn tilbud. På den måten vil du ha en bedre kunnskap om hva prosjektet bør komme på. I følge anbudstjenesten Byggstart.no, ligger gjennomsnittsprisen for en full kjellerutbygging på rundt 30.000 kr per kvm. Prisen varierer vanligvis mellom 20.000 kr per kvm til 40.000 kr per kvm eller mer, avhengig av ulike faktorer. Et kjellerprosjekt på 30 kvm kan se slik ut: 

Arkitekt, søknad og prosjektering: 40.000 kr – 60.000 kr

Pigging (50cm): 150.000 kr – 300.000 kr

Utvendig drenering: 90.000 kr – 150.000 kr

Betongarbeid: 25.000 kr – 40.000 kr

Isolasjon: 20.000 kr – 40.000 kr

Elektrisk arbeid: 25.000 kr – 40.000 kr

Gulv, inkludert selve gulvet: 60.000 kr – 90.000 kr

Vegger og himling: 100.000 kr – 150.000 kr

Totalsum: 510.000 kr – 870.000 kr

Pris per kvm: 17.000 kr – 29.400 kr

Den laveste prisen ved dette eksempelet ligger litt i overkant av 500.000 kr. Det er ikke vanlig å komme så mye under denne prisen, men kan være mulig dersom man planlegger alle mulig løsninger og forbehold i detalj. Prisene som er nevnt ved dette eksemplet innebærer en full kjellerutbygging hvor hverken kjøkken eller bad er inkludert. Ønsker man å installere dette, vil prosjektet bli dyrere.

Hvor mange tilbud bør man hente inn?

Under anbudsprosessen er det anbefalt at man henter inn tilbud fra tre forskjellige entreprenører. På den måten vil man få god oversikt over hva prisen bør ligge på, samtidig som det er enkelt å sammenligne de ulike tilbudene opp mot hverandre.

Uansett hvor mange tilbud du bestemmer deg for å hente inn, er det viktig at du er godt forberedt før du starter anbudsprosessen. Dersom du skal i gang med en full kjellerutbygging, bør du gjøre følgende:

• Kontakte Plan- og Bygningsetaten i din kommune for å finne ut av sjansen for å få prosjektet godkjent
• Engasjere arkitekt eller annen fagperson til å stå ansvarlig for søknaden til kommunen
• Ha på plass en grundig prosjektbeskrivelse

Hvordan sammenligne tilbud?

Etter man har fått inn tilbud fra ulike entreprenører, er det viktig at man vet hva man skal se etter. Man bør være nøye på at man sammenligner tilbudene opp mot hverandre på likt grunnlag. Dette er viktig å se på når du skal sammenligne de ulike tilbudene:

• Se om de samme postene er inkludert i de ulike tilbudene: Om de samme postene er inkludert, vil det gi en indikasjon på at entreprenørene har lik forståelse av prosjektet. Her er det lurt å se hva som er spesifisert og hva som er inkludert som tillegg.
• Se om det er noen forbehold i tilbudene: Dersom noen entreprenører ha inkludert veldig mange forbehold, kan dette føre opp prisen betraktelig.
• Se om de ulike postene er satt som fastpris, prisoverslag eller uforpliktende prisantydning: De fleste byggherrer ønsker å bli tilbudt fastpris på oppgavene, ettersom dette vil gjøre det lettere å planlegge finansieringen av prosjektet.  
• Om det er noen poster som har store ulikheter i pris: Hvis noen poster har store ulikheter i pris, kan det hende at entreprenørene har misforstått arbeidsoppgavene, eller at de har ulike måter å løse oppgavene på. Dersom dette forekommer, er det viktig å finne ut grunnlaget for dette.‍
• Undersøk timeprisen for tilleggsarbeid: Dersom det er muligheter for at det må bli gjort mye tilleggsarbeid, kan timeprisen til de ulike entreprenørene utgjøre en vesentlig forskjell på totalsummen.

Inspirasjon

Her har vi samlet nyttig videre lesning for deg som skal pusse, bygge ut eller renovere kjelleren, samt inspirerende eksempler på folk som har gjort det samme. 

Fra fuktig råkjeller til familiens nye hule

Enova -Etterisolering

Bygg og bevar: Etterisolering - ulike metoder

Byggern -Lover og regler om bygg uten å søke

Flisekompaniet leverer flis til kjøkken og bad, i tillegg til å lage masse godt inspirasjonsstoff

Fargerike er Norges største fargehandel med 110 butikker over hele landet

Nettbasert forhandler av laminat og parkettgulv

Underveis og etter prosjektet

Det er anbefalt at man følger opp prosjektet både underveis og etter det er ferdig utført. Underveis i prosjektet er det lurt å:

• Lage en sjekkliste over materialer som ønskes kjøpt inn.
• Melde fra til nærmeste naboer dersom de vil bli plaget av støy.
• Kommunisere tett med entreprenøren gjennom hele prosjektet.
• Sett opp en fremdriftsplan for å kunne kontrollere at arbeidet blir utført effektivt.
• Sett opp faste møtepunkter for å diskutere prosjektet. 

Når prosjektet er meldt utført, er det viktig å følge opp ved å:

• Gå en sluttbefaring: Gå sammen med entreprenøren, og helst en ekstern fagperson, og se over alt som er blitt utført. På den måten vil du bli forsikret om at arbeidsoppgavene er gjort på en forsvarlig måte. Dersom det er gjort noe feil, må dette bli fikset opp i med en gang.
• Gi siste del av kontraktsbeløpet: Det er normalt at man holder igjen 10-15% av kostnadene til sluttbefaringen er utført. Når alt er godkjent, kan du gi siste beløpet over til entreprenøren.
• Få tilsendt dokumentasjoner: En FDV dokumentasjon skal bli tilsendt dersom du har pusset opp badet. Har det vært inkludert elektrisk arbeid, skal du få tilsendt en samsvarserklæring. Dersom prosjektet er søknadspliktig, vil du også motta samsvarserklæring fra utførende fag som har utført til søknadspliktige arbeidene. Uansett omfang av prosjektet, skal du få en ferdigdokumentasjon på alt av arbeidsoppgaver som er blitt utført, håndverkere som har vært inkludert, og prisene på de ulike delene.