byggesmart
Søk
Skal du bygge om huset? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om ombygging av hus.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
Hvorvidt det er mulig å bygge om boligen for under 1 million avhenger selvsagt av størrelsen på huset. Jo større arealer som skal bygges om, desto mer kostbart vil det være. I neste avsnitt snakker vi mer om hva som inngår i et typisk ombyggingsprosjekt. Generelt er det vanskelig å få til en lavere kvadratmeterpris enn 10.000 kroner. Det vil si at arealet som skal bygges om bør være på under 100 kvm for å gjennomføre prosjektet for under 1 million. Snittpris for ombygging ligger ofte nærmere 16.000 kroner per kvm, som vil si at du må tenke kostnadseffektivt i alle ledd for å holde prisen nede. Skal du utføre både innvendige og utvendige arbeider på boligen vil det være svært vanskelig å holde prisen under 1 million. Denne summen gir altså et stramt budsjett for en typisk ombygging, og å holde budsjettet vil kreve at man inngår kompromisser og passer på å velge budsjettvennlige alternativer i hele byggeprosessen. I tillegg vil det bli mye lettere å holde et slikt budsjett hvis adkomsten til byggeplassen er enkel. Prosjekter i bysentrum blir ofte mer kostbare fordi tiltakshaver må dekke håndverkers kostnader til bompenger og parkering.
Hva som menes med ombygging kan fremstå noe uklart. TIl daglig bruker man kanskje begrepene ombygging, renovering og oppussing om hverandre. Blant byggkyndige kalles det gjerne ombygging hvis prosjektet krever større strukturelle inngrep i boligen. Det vil for eksempel si at man skal endre planløsningen, flytte kjøkken eller bad, flytte vegger eller på andre måter endre husets konstruksjon betydelig. Begrepet ombygging er kanskje oftest brukt om innvendige arbeider. Likevel kaller man det ofte også ombygging hvis man skal gjøre lignende strukturelle endringer på husets ytre fasade. Det kan for eksempel bety at man skal gjøre om fra skrått til flatt tak, eller bygge tilbygg. Andre typiske arbeider ved utvendig ombygging er endringer i fasadeuttrykk, for eksempel fra tre til pusset mur.
Et typisk ombyggingsprosjekt, som vi har beskrevet snittpriser for over, inkluderer gjerne visse større strukturelle endringer som endring av planløsning eller flytting av kjøkken og bad. I tillegg inkluderer det en innvendig totalrenovering, som er det de fleste velger å få utført når man først gjør endringer i konstruksjonen. Snittprisene i forrige avsnitt gjelder ikke prosjekter som involverer utvendige arbeider. I slike tilfeller spesifiseres det gjerne at det er en utvendig og innvendig ombygging.
En del av kostnadene i et ombyggingsprosjekt er gitt av eksisterende og uforanderlige faktorer. For eksempel har boligens nåværende standard og konstruksjonstype en god del å si for prisen. I tillegg er som nevnt adkomst til byggeplassen relevant. I tillegg vil mye av prisen avgjøres av prosjektbeskrivelsen, altså hvilke arbeider du velger å utført, i hvilke materialer, og på hvilken måte. For eksempel vil prisen bli høyere desto mer omfattende endringer som kreves i boligens bærende struktur er. Hvorvidt ditt prosjekt utløser søknadsplikt vil også påvirke pris. Hvilke rom det skal gjøres arbeider på er også relevant, fordi visse rom koster mer å renovere enn andre. Bad, kjøkken og våtrom er de mest kostbare rommene. Flytting av disse rommene vil også kreve at det legges nye rør og nytt elektrisk opplegg. For å spare penger bør du derfor bruke god tid på planlegging og på å definere hva du har behov for.
Når det kommer til materialene og produktene du velger under ombyggingen, bør du tenke deg godt om. Det finnes materialer og produkter til boligen i alle prisklasser, utførelser og kvaliteter. Dette gjelder alt fra kjøkken og baderomsinnredning til fliser og annen kledning. I tillegg finnes det også tekniske løsninger som ventilasjon og oppvarming for alle budsjetter. For å holde et stramt budsjett lønner det seg å holde utkikk etter tilbud, rabatter og kampanjer. Det lønner seg derimot ikke å velge de billigste materialene dersom det går på bekostning av kvalitet.
Noen ønsker å begrense pengebruken ved å belage seg på egeninnsats. Heller ikke egeninnsats bør gå på bekostning av kvaliteten på sluttresultatet. Ikke påta deg oppgaver du ikke er sikker på at du har kunnskapen, overskuddet og tiden til å utføre i høy kvalitet. For noen kan det være lønnsomt å utføre riving av eksisterende konstruksjon, maling, gulvlegging, rydding og bortkjøring av avfall på egenhånd. For andre kan det for eksempel være lurt å holde seg til de to sistnevnte oppgavene, der det ikke er fare for å gjøre noe feil i det hele tatt.
Når du skal sette opp budsjettet ditt er det mye lettere å gjøre et realistisk overslag hvis du vet hva de ulike delene koster. Her er en oversikt for et typisk ombyggingsprosjekt av en bolig på 140 kvm med fra-til-priser:
Elektriker: 120.000 - 250.000 kroner
Ett bad: 200.000 - 300.000 kroner
Baderomsmøbler: 30.000 - 100.000 kroner
Rørlegger(i tillegg til ett bad): 30.000 - 80.000 kroner
Snekker og maler: 350.000 - 600.000 kroner
Vaskerom: 60.000 - 150.000 kroner
Endring av bærende konstruksjon: 40.000 - 100.000 kroner
Bytte av ytterdør: 25.000 - 40.000 kroner
Rigg, drift og riving: 100.000 - 250.000 kroner
Parkett: 60.000 - 100.000 kroner
Fliser: 20.000 - 50.000 kroner
Kjøkken: 100.000 - 300.000 kroner
Totalt: 1.135.000 - 2.320.000 kroner
Ca kvadratmeterpris: 8.000 - 16.500 kroner
Som nevnt kreves det flere kompromisser og mange svært økonomiske avgjørelser for å oppnå en kvadratmeterpris på under 10.000. I eksempelet ser vi at dette vil kreve at man velger rimeligste løsning og samtidig at kompleksiteten er så lav som mulig i absolutt alle budsjettpostene. Dette lar seg ikke nødvendigvis gjennomføre for alle boliger og det kan være en fordel å ha et budsjett som tillater et visst slingringsmonn utover den lavest mulige prisen.
I anbudsprosessen bør du i første omgang hente inn tre tilbud fra ulike entreprenører. Dette burde være nok såfremt alle tilbudene kommer fra godt kvalifiserte håndverkere. Skulle du ikke være fornøyd med noen av tilbudene kan du alltids gjennomføre en ekstra anbudsrunde. Det å hente inn pristilbud krever riktignok en god del arbeid både fra deg og entreprenør, og det er ikke slik at flere tilbud gir en lavere pris. Tvert imot ligger gjerne prisene svært nærme hverandre når entreprenørfirmaene har tilsvarende kompetanse.
For å gjøre en gjennomtenkt og fornuftig sammenligning av tilbudene, bør du sette opp alle tilbud i et regneark. På denne måten kan du få rask oversikt over hva som dekkes og hva som eventuelt er utelatt i de forskjellige tilbudene. Du bør i tillegg merke deg hvilke forbehold som er tatt i hvert tilbud, og om prisene er oppgitt som prisoverslag, fastpris eller uforpliktende prisantydning. Generelt bør man styre unna tilbud med uforpliktende kalkyle fordi sluttprisen egentlig kan ende på hva som helst. Et prisoverslag kan ifølge loven ikke variere med mer enn 15% fra den avtalte summen. Med fastpris vet du nøyaktig hva du kommer til å betale. Hvis to tilbud er svært ulike i pris, bør du forhøre deg med entreprenøren hva som er årsaken til den spesielt lave eller høye prisen. Ofte kan underlaget for prising tolkes forskjellig.
Det er mange impulser og mye kunnskap å hente på internett for den som står i starten av en byggeprosess. Her kommer noen steder som kan tilby begge deler:
Før arbeidene setter i gang må en detaljert og solid kontrakt være på plass. Den skal i tillegg til viktige datoer og kostnader også inneholde beskrivelser av hvordan uforutsette kostnader og forsinkelser skal håndteres. Du kan for eksempel benytte kontraktsmalene som finnes på forbrukerrådets nettsider. I tillegg til kontrakten velger mange å utforme en fremdriftsplan i samarbeid med entreprenørfirmaet. Denne planen skal inneholde frister for gjennomføring av ulike milepæler i byggeprosjektet ditt. Du kan bruke fremdriftsplanen til å holde oversikt over fremdrift selv uten å ha erfaring fra byggebransjen.
Underveis i byggearbeidene er det lurt å være innom byggeplassen så ofte som mulig. På denne måten kan du holde oppsyn med at arbeidene går som de skal. Om du har mulighet til å være tilstede eller ikke, bør du uansett holde tett kontakt med entreprenør. Slik kan du unngå misforståelser og forsinkelser og du får en større forståelse for byggeprosessen. Ta gjerne bilder når du er tilstede på byggeplassen. Dokumentasjon kan komme godt med dersom det skulle oppstå feil eller mangler. Det kan også være gøy å ha bilder å se tilbake på når prosjektet er ferdig.
Før arbeidene avsluttes skal du gå sluttbefaring med entreprenøren, og gjerne også med en ekstern takstmann. Under sluttbefaringen kontrollerers det at alle arbeidene er gjennomført i henhold til gjeldende regler og forskrifter. Når eventuelle feil er utbedret kan du med trygghet utbetale siste del av kontraktsbeløpet. Helt til slutt er det også viktig å sørge for å få tilsendt alt av relevant dokumentasjon i forbindelse med arbeidene. Det kan bli nødvendig å ha disse papirene ved salg, videre oppussing eller dersom det skulle oppdages feil i garantiperioden.
