Skal du pusse opp kjelleren? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om oppussing av kjeller.

Går det an å pusse opp kjelleren for under 500.000?

Det å pusse opp kjelleren fra en uinnredet kjeller til et vanlig oppholdsrom er en smart måte å øke bruksarealet på, samtidig som det vil øke boligens verdi. Arealet kan bli anvendt som et ekstra rom eller leies ut som en hybel. En full totaloppussing av kjelleren er et kostbart prosjekt og kostnaden for en kjellerutbygging (fra råkjeller til oppholdsrom) blir bestemt ut fra mange ulike faktorer. Denne artikkelen er forbeholdt at man utfører en full kjellerutbygging. Det er mulig å utføre et slikt prosjekt for mindre enn 500.000 kr, men da er man nødt til å planlegge prosjektet godt og velge enkle løsninger gjennom hele prosjektet. For å havne på en sluttsum på 500.000 eller under, er det viktig at:

• Kjelleren er på under 30 kvm
• Man kan kun ha enkelt oppholdsrom/stue (unngå rom som kjøkken/bad)
• Man velger rimelige materialer

Det er vanskelig å komme mye under 20.000 kroner per kvm når man skal utføre en full kjellerutbygging. Grunnarbeid koster mye å utføre (minst 5.000 kr per kvm), og innvendig arbeid kommer i tillegg. Ved valg av enkle løsninger er det mulig å lande et kjellerprosjekt på rett i underkant av 500.000 kr.

Ulike typer kjellerprosjekter

Et kjellerprosjekt kan deles i fire ulike typer ut fra hva som er nødvendig å gjøre. Man skiller mellom utvendig grunnarbeid, innvendig grunnarbeid, tekniske fag og innvendige overflater:

Utvendig grunnarbeid: Dersom man skal endre kjelleren slik at det blir godkjent som oppholdsrom, kreves det ofte at man utfører utvendig grunnarbeid. Dette kan være:

• Drenering av grunnmuren
• Betongsaging til vinduer/dører
• Støping av kjellertrapp
• Bygging av lysgraver

Det er strenge krav som må oppfylles for at kjelleren skal være et godkjent boareal. F.eks. må takhøyden være over 2.2 meter dersom boligen er bygd etter 2011, og vinduet må ha en fri åpning der høyde og bredde er til sammen 1.5 meter.

Innvendig grunnarbeid: For å kunne få tilstrekkelig takhøyde, er det ofte nødvendig å:

• Pigge gulv/såle
• Isolere gulv
• Radonsperre
• Støpe nytt gulv

Tekniske fag: Når både det innvendige og utvendige grunnarbeidet er utført, kan man begynne med det tekniske arbeidet. Dette kan innebære blant annet:

• Installering av rør og avløp
• Installere elektrisk 
• Ventilasjon

Etter det tekniske arbeidet er utført, kan man i realiteten bruke kjelleren som et oppholdsrom. Det er mer krevende å installere rom som kjøkken og bad enn andre rom. På den annen side, vil disse rommene gi størst avkastning på prisøkning av boligen. Etter det tekniske arbeidet er ferdig, er det på tide å gå i gang med overflateoppussing.

Innvendige overflater: Denne formen for oppussing vil påvirke utseendet i stor grad. Når man skal i gang med overflateoppussing, innebærer dette blant annet:

• Innvendige gulv og vegger 
• Malingsarbeid
• Installering av kjøkken/bad eller andre egentilpassede løsninger

Her kan man velge ut fra hvordan man ønsker at kjelleren skal se ut. Vit på forhånd hvilke materialer du vil bruke i hvert rom og vær tydelig på det overfor håndverkerne. Her vil en god prosjektplan komme godt med.

Hvor kan man spare penger?

Selv om det å totalrenovere kjelleren er kostbart, er det flere tiltak man kan gjøre for å få ned prisen på prosjektet noe. Under vil du se gode tips til hvordan du kan spare penger på ditt prosjekt:

• Lag et tydelig budsjett: Det er enklere å utføre et prosjekt som samsvarer med din økonomi dersom du har laget et ryddig budsjett på forhånd. Det kan være dyrt å måtte skaffe ny finansiering underveis i prosjektet dersom det skulle bli kostnadsoverskridelser.
• Planlegg god tid i forkant: Det er viktig at man har planlagt prosjektet før man engasjerer håndverkere til prosjektet. På den måten unngår man å måtte betale ekstra for å få ting klart veldig raskt.
• Vurder å engasjere en interiørarkitekt: Om man er usikker på hvordan man skal renovere kjelleren, kan det være en fordel å engasjere en interiørarkitekt. På den måten vil du få gode råd og tips til ulike løsninger for kjelleren. En interiørarkitekt har god kompetanse til å finne løsninger som er innenfor ditt budsjett, så det er ofte en økonomisk fordel å forhøre seg med en interiørarkitekt på forhånd.
• Hent inn tilbud fra flere entreprenører: Valg av entreprenør kan ha en stor påvirkning på prisen. For å finne dyktige entreprenører som tilbyr konkurransedyktige priser, er det lurt å hente inn tilbud fra flere ulike entreprenører under anbudsprosessen. Når man har fått inn tilbudene, er det viktig å sammenligne de med hverandre.
• Velg rimelige materialer: Hvilke materialer man velger, vil påvirke prisen i stor grad. Dersom man har et stramt budsjett, kan det være en fordel å velge rimelige materialer. Man kan gjøre innsparinger ved å holde seg oppdatert på tilbud og kampanjer hos ulike byggevarekjeder.
• Velg rimelige tekniske løsninger: Ulike tekniske løsninger kommer i forskjellige prisklasser og kvalitet. Hvilke løsninger man tar, vil derfor ha en påvirkning på hvor mye prosjektet vil komme på.
• Tenk verdiøkning av boligen: Det kan være smart å velge løsninger som vil vare over lang tid og heve prisen på boligen. Det vil for eksempel koste mer å installere rom som kjøkken og bad. Selv om dette vil gjøre prosjektet dyrere, vil det også gi en større verdiøkning av boligen.

Selv om det er flere valg man kan gjøre for å senke totalkostnadene på prosjektet, er det noen deler av arbeidene man har lite påvirkning på. Dette gjelder blant annet pigging, isolering, støping og grunnarbeid.

Hva koster de ulike delene?

Det er lurt å sette seg inn i hva de ulike delene av prosjektet vil komme på. På den måten vil man få en bedre forståelse av prisingen av prosjektet. Ifølge markedsplassen Byggstart.no, ligger gjennomsnittsprisen på en enkel oppussing av kjeller på ca. 15.000 kr per kvm. Dette er da en kjeller som allerede har tilstrekkelig takhøyde og som har begrenset behov for utbedringer for å brukes som et oppholdsrom. Dersom man skal ha en høy standard i en slik kjeller, må man fort opp på 20.000 kr per kvm, mens hvis man velger rimelige løsninger, kan prisen senkes ned mot 10.000 kr per kvm.

Er det derimot snakk om en full kjellerutbygging med utvendig og innvendig grunnarbeider, slik det gjerne er når man tar en råkjeller i bruk, ligger snittprisen på 30.000 kroner. For høyere standard kan prisen ligge opp mot 40.000, mens enklere prosjekt kan ligge nærmere 20.000.

Nedenfor har vi inkludert noen typiske fra-til-priser på de ulike elementene som til sammen utgjør en kjellerutbygging:

Oppussing av kjeller på 30 kvm:

Arkitekt og søknad til kommunen: 40.000 kr – 100.000 kr

Utvendig drenering: 100.000 kr – 150.000 kr

Pigging og fjerning av masser: 150.000 kr – 250.000 kr

Betongarbeid: 30.000 kr – 50.000 kr

Varme i gulv (inkl isolasjon): 30.000 kr – 50.000 kr

Andre elektrisk arbeid: 20.000 kr – 30.000 kr

Gulv (inkl fliser): 50.000 kr – 100.000 kr

Innvendig vegger og himling: 100.000 kr – 150.000 kr      

Totalsum: 540.000 kr – 980.000 kr

Ca. pris per kvm: 18.000 kr – 33.000 kr

Den rimeligste prisen over ligger litt over 500.000 med en kvadratmeterpris på cirka 18.000 kroner. For å komme ned på denne prisen, må man planlegge prosjektet til hver minste detalj og velge svært rimelige løsninger. Husk at prisen også kan komme over totalsummen nevnt her, dersom man velger dyrere løsninger.

Hvor mange tilbud bør man hente inn?

Det er anbefalt at man henter inn tilbud fra tre ulike entreprenører under anbudsprosessen. På den måten vil man få oversikt over hva prisen på prosjektet bør ligge på, samtidig som det er tydelig å velge det tilbudet som passer prosjektet best. Det blir ofte rotete og uoversiktlig om man henter inn flere enn tre tilbud. Dersom man allerede har kjennskap til en entreprenør fra et tidligere prosjekt, kan det være tilstrekkelig å kun hente inn tilbud fra en annen aktør for å sjekke pris.

Før man legger ut prosjektet på anbud er det viktig at man er godt forberedt. En full kjellerutbygging krever at man får godkjenning av kommunen. Da er det viktig å:

• Engasjere en arkitekt eller en annen fagkyndig før man kontakter entreprenører.
• Ha på plass tegningsunderlag og beskrivelse av prosjektet.
• Finn ut mulighetene for å få godkjent prosjektet av kommunen 

Om du kun planlegger å utføre en totaloppussing eller gjøre enkle endringer på kjelleren, er det ikke alltid nødvendig med godkjenning fra kommunen. Det er allikevel viktig at man har en prosjektbeskrivelse på plass før man kontakter entreprenører. Inkluder tegninger dersom det er behov for det og forhør deg gjerne med en interiørarkitekt på forhånd for råd og tips.

Hvordan sammenligne tilbud?

Når man har fått inn tilbudene fra de ulike entreprenørene, er det viktig at man sammenligner de opp mot hverandre. Man bør være nøye med å vurderer tilbudene opp mot hverandre på likt grunnlag.

Først og fremst er det viktig å se om entreprenørene har inkludert de samme postene i sine tilbud. Dette vil gi en indikasjon på om entreprenørene har en lik forståelse av prosjektet. Se etter hvilke utgifter som er spesifisert i postene, og hva som er definert som tillegg. Dersom det er muligheter for at det blir mye tilleggsarbeid, kan det være lurt å se på hva timeprisen til de forskjellige entreprenørene ligger på.

Det er også viktig å se etter hva som er satt som fastpris, prisoverslag eller uforpliktende prisantydning. De fleste byggherrer vil foretrekke å bli tilbudt en fastpris. Dette er mye mer stabilt når man skal regne sluttprisen. Et prisoverslag kan variere 15% opp eller ned fra prisen som er gitt.

Dersom man legger merke til at noen enkeltposter varierer veldig i pris, er det viktig at man kommer til bunns i dette. Det kan være at entreprenørene har en ulik forståelse av prosjektet eller har forskjellige løsninger på utførelsen.

Inspirasjon 

Her har vi samlet nyttig videre lesning for deg som skal pusse, bygge ut eller renovere kjelleren, samt inspirerende eksempler på folk som har gjort det samme. 

Fra fuktig råkjeller til familiens nye hule

Enova -Etterisolering

Bygg og bevar: Etterisolering - ulike metoder

Byggern -Lover og regler om bygg uten å søke

Flisekompaniet leverer flis til kjøkken og bad, i tillegg til å lage masse godt inspirasjonsstoff

Fargerike er Norges største fargehandel med 110 butikker over hele landet

Nettbasert forhandler av laminat og parkettgulv

Underveis og etter prosjektet 

For at prosjektet skal bli vellykket, krever dette ofte at byggherren følger opp prosjektet både underveis og etter prosjektet er meldt utført. Underveis i prosjektet er det lurt å gjøre følgende:

• Lag en sjekkliste: Før inn alt av valg og plan for hva du ønsker å kjøpe inn i form av materialer til kjelleren.
• Meld fra til naboer: Dersom noen naboer kan bli plaget av prosjektet, er det en fordel å melde i fra god tid i forveien. Dette kan være med på å hindre at prosjektet blir forlenget eller utsatt på grunn av naboer som er misfornøyde.
• Kommuniser jevnlig med entreprenøren: Ha god og jevn kontakt med entreprenøren gjennom hele prosjektet. På den måten vil du unngå misforståelser og feil. Det er også enklere å få frem dine meninger og ønsker dersom prosjektet blir fulgt opp godt.

Når entreprenøren melder at prosjektet er gjennomført, er det viktig at man går en sluttbefaring av hele kjelleren. Gå over alt som er blitt utført sammen med entreprenøren, og gjerne også en ekstern fagkyndig. 

Dersom alt er godkjent er det viktig å få tilsendt dokumentasjon på det som er blitt gjort. Først og fremst skal man få tilsendt en ferdigdokumentasjon som viser til alt som er blitt utført, hvilke håndverkere som har blitt brukt, og prisen på de ulike delene. Om man har bygget et bad/våtrom, skal man få tilsendt en FDV dokumentasjon. Ved elektrisk arbeid har man krav på en samsvarserklæring.