Skal du i gang med å bygge ut kjelleren? En kjellerutbygging utgjør et stort og komplisert prosjekt. I denne artikkelen har vi samlet åtte tips, slik at du kan få gjennomført et vellykket prosjekt og unngå enkle feil.

1. Start planleggingen tidlig og sett opp et budsjett

Mange haster med å få prosjektet i gang, uten å ha gjort tilstrekkelig med forberedelser. Byggherrer som har planlagt prosjektet nøye, vil ofte ende opp med et bedre resultat. Før man kontakter entreprenører bør man har kontaktet en arkitekt som kan bistå med underlag og tegninger. Man er som regel avhengig av at en ansvarlig fagkyndig står for søknaden. Det er normalt at man benytter en arkitekt for denne prosessen. Arkitekten vil også kunne utarbeide en god prosjektbeskrivelse, som vil gjøre det enklere for entreprenører å gå befaring og prise prosjektet.   

For å være sikker på at man kan få utrettet det man planlegger, er det også lurt å sette opp et budsjett. Her er tips til hva du bør tenke på når du skal sette opp et budsjett til et prosjekt av dette omfanget:

1. Sett et maksbeløp som du mener er akseptabelt å bruke på prosjektet. Man bør tenke på sin finansielle situasjon før man setter i gang.
2. Sett av 10-20% som en buffer i tilfellet man møter på uventede kostnader underveis. På den måten vil du ha midler til overs dersom noe uventet oppstår.
3. Kontakt din bank og forhør deg om hvilken finansieringsform som vil passe best for deg og din økonomiske situasjon.

2. Husk søknadsplikten

Det er lett å glemme at man trenger godkjenning fra kommunen når man skal utføre endringer på sin egen bolig. Man er nødt til å søke om godkjenning dersom:

• Man utfører store fasadeendringer
• Man utfører endringer i den bærende strukturen
• Man endrer på skorstein
• Man bryter branncellen

I de aller fleste prosjekter hvor man planlegger en full utbygging av kjelleren, er det krav om søknad til kommunen. Derfor er det viktig at man ikke setter i gang prosjektet før man har fått godkjenning fra kommunen. Det er som regel en ansvarlig søker som står for søknaden. Dette er ofte en arkitekt.

3. Vær klar over hvor lang tid prosjektet vil ta

Mange er usikre på hvor lang tid prosjektet vil ta. Dette er en stor fordel å vite, ettersom man da kan planlegge deretter. Husk at man under prosjektets gjennomføring vil ha mange håndverkere til stede, som krever at man følger opp underveis for å se til at alt går som det skal. Under vil du se hva normalt tidsbruk på et kjellerprosjekt, basert på størrelsen av kjelleren:

Kjeller på 50 kvm: 10-13 uker

Kjeller på 100 kvm: 13-16 uker

Kjeller på 150 kvm: 16-19 uker

4. Lag en fremdriftsplan og sett faste møtepunkter

Siden et kjellerprosjekt ofte varer over flere uker, er det anbefalt at man setter opp en fremdriftsplan og setter faste møtepunkter inn i den skriftlige kontrakter. 

En fremdriftsplan er en stor fordel for deg som byggherre, da det gjør det enklere å se til at arbeidet blir gjort på en effektiv måte. Her vil man sette klare mål på når ulike arbeidsoppgaver skal begynne, og når de skal være fullført. På den måten vil man se om man holder seg innenfor den satte tidsrammen.

Møtepunkter er også en fordel når man skal følge opp prosjektet. Det gjør det enklere å diskutere arbeidet og komme frem til ulike løsninger. Sett gjerne opp møtepunktene ut fra fremdriftsplanen, slik at man sammen kan gå over det som har blitt gjort.

5. Vær klar over kravene for at kjelleren skal bli godkjent som oppholdsrom 

Dersom kjelleren er uinnredet, utfører man ofte et kjellerprosjekt slik at den skal bli godkjent som oppholdsrom. Dette gjør at boligen vil øke betraktelig i verdi, samtidig som man får mer plass å boltre seg på. Det er viktig at man kjenner til kravene for å få kjelleren godkjent som boareal. Blant disse kravene finner vi følgende:

• Takhøyden må være på minimum 2.2 meter dersom boligen er bygd etter 1. juli 2011
• Det skal være minst ett vindu i hvert rom
• Vinduet skal ha en samlet høyde og bredde på minimum 1.5 meter for å oppfylle krav om rømningsvei
• Vinduet skal ha et maksimum høyde på 1 meter fra bakken
• Kjelleren skal oppfylle krav om isolasjon og ventilasjon for tilstrekkelig luftkvalitet

Om du er usikker på hva som må til for at kjelleren skal være godkjent som oppholdsrom, er det anbefalt at du forhører deg med kommunen. Understrek gjerne dette for arkitekten/entreprenøren når du planlegger prosjektet.

6. Vær påpasselig med egeninnsats

Det er mange som ønsker å gjøre store deler av prosjektet selv. Det har ofte motsatt effekt. Man ser ofte at byggherrer tar på seg mer egenarbeid enn de har tid og kompetanse til å utføre. Dette fører ofte til at prosjektperioden blir forlenget. Det vil også koste mye å rette opp i arbeider som har blitt utført på feilaktig vis. 

Dersom man planlegger å utføre en del av arbeidsoppgavene på egen hånd, burde man forhøre seg med entreprenøren i forkant. De kan i så fall gi gode råd og tips til hva som vil være lønnsomt, og hva som vil være belastende for prosjektet.

7. Hent inn tilbud fra flere entreprenører 

Det er anbefalt å hente inn tilbud fra tre ulike entreprenører under anbudsprosessen. Dette gjør at man vil få et godt bilde av hva prisingen bør ligge på, samtidig som det gir god oversikt over de ulike entreprenørene. Dersom man samler inn for mange tilbud, er det lett å miste oversikten, og man må bruke mer tid og krefter på å koordinere befaring og prising av prosjektet.  

Når man har fått inn de ulike tilbudene, er det viktig at man vurderer dem opp mot hverandre på likt grunnlag. Da er det viktig å se på følgende:

• Er de samme postene inkludert? Dette er en fordel, ettersom det viser at de ulike entreprenørene har den samme forståelsen for prosjektet. Se nøye på hva som er spesifisert og hva som er definert som tillegg.
• Hvilke forbehold er satt opp? Dersom det er mange forbehold, kan dette være fordi noen deler av prosjektet har en uviss arbeidsmengde (f.eks. grunnarbeider). Da vil det være vanskelig å kunne prise prosjektet.
• Hva er satt som fastpris, prisoverslag eller uforpliktende prisantydning? De fleste byggherrer ønsker å få en fastpris på arbeidsoppgavene. Dette gjør det enklere å sette opp budsjett. En prisoverslag kan variere 15 % opp eller ned fra gitte pris.
• Varierer noen enkeltposter mye i pris? Det kan være en indikasjon på at entreprenørene har misforstått prosjektet, eller at de har ulike løsninger på gjennomføringen. Det er viktig å undersøke grunnen til dette.‍
• Hva ligger timeprisen på? Dersom det er store muligheter for at det blir mye tilleggsarbeid, kan timeprisen utgjøre en betydelig forskjell når det kommer til sluttprisen av prosjektet.

8. Gå sluttbefaring og få tilsendt ferdigdokumentasjon

Det er viktig å gjennomføre en sluttbefaring når prosjektet er ferdigstilt. Her vil man gå over prosjektet sammen med entreprenøren og en ekstern fagkyndig for å gå over alle arbeider. På den måten vil du få bekreftet at alt er gjort på en forsvarlig måte. Dersom man ikke utfører en sluttbefaring, kan man oppdage feil i etterkant. Oppdager man dette etter at garantien er utløpt, må man i verste tilfelle dekke alle utgiftene dette medfører selv.

Når sluttbefaringen er utført og prosjektet er godkjent, skal man få dokumentasjon på arbeidet som har blitt utrettet. Først og fremst skal man få en ferdigdokumentasjon, som vil vise til alle arbeidsoppgaver som har blitt utført, hvilke håndverkere som har blitt brukt og prisen på de ulike delene. Har man bygget baderom, skal man få tilsendt en FDV-dokumentasjon. Om det har blitt utført elektrikerarbeid, skal man motta en samsvarserklæring.