Skal du innrede kjelleren? En kjelleroppussing er et komplekst arbeid. I denne artikkelen vil du få gode tips som hjelper deg med å få et vellykket prosjekt.

Lag en budsjettplan

Mange setter i gang med et prosjekt uten å ha kontroll på finansieringen. Det kan medføre store problemer, både underveis og etter prosjektets gjennomføring. Det kan resultere i at man sitter igjen med et halvferdig prosjekt, eller har høy gjeld i etterkant som er vanskelig å få nedbetalt. Når man skal sette opp et budsjett til et byggeprosjekt, er det lurt å tenke på følgende punkter:

Finansieringsmetode:

Ha en god plan på hvordan du ønsker å finansiere ditt prosjekt. I et slikt prosjekt er det vanlig å benytte seg av en av disse finansieringsmetodene:

• Egenkapital: Dersom man har nok oppsparte midler, kan det gunstig å finansiere prosjektet med egenkapital. Da vil man ikke få rentekostnader, og man trenger ikke tilbakebetale noe i etterkant.
• Fleksilån: Et fleksilån gir samme rente som man har på boliglånet. Ved et fleksilån kan man låne opptil 60% av bolig din sin verdi.
• Økt boliglån: På samme måte som ved et fleksilån, vil et økt boliglån gi samme rente som boliglånet. Her kan man låne opptil 85% av boligens verdi, men man er nødt til å få innvilget en egen søknad i forkant.
• Forbrukslån: Dette lånet krever ingen form for sikkerhet, og kan være en mulighet dersom man trenger å få pengene raskt inn på kontoen. Husk at renten er svært høy, så man bør ha en god plan på nedbetalingen av lånet.

Budsjettramme:

Sett et maksbeløp som ikke skal overstiges. Det gjør det enklere for deg å tenke ut løsninger som er innenfor hva du har til rådighet. Om man ikke setter en tydelig budsjettramme, kan man risikere at prosjektet havner på en pris som overstiger de økonomiske midlene.  

Sett en buffer:

Sett en buffer på 10 – 15% under budsjettrammen. Man bør beregne noen ekstra kostnader, ettersom uforutsette komplikasjoner kan oppstå.

Kontakt din bank:

Det kan være en fordel å forhøre seg med banken før man går i gang med et prosjekt av dette omfanget. En full kjellerutbygging er både komplisert og dyrt, så det er en stor fordel å få innsikt i sin egen økonomi på forhånd.

Planlegg godt i forkant

Om man gjør grundig planlegging av prosjektet i forkant, har man en mye større sjanse for å få et prosjekt som samstemmer med egne ønsker og behov. Dette er viktig å tenke på når man skal planlegge sitt prosjekt:

Planløsning:

Finn ut hvordan du ønsker at planløsningen på kjelleren skal være. Romfordelingen vil ha en stor innvirkning på utseendet til kjelleren.

Valg av materialer:

Finn ut hvilke materialer du ønsker kjøpe inn til din kjeller. Lag gjerne en liste over valg og plan for materialer. Det kan være en fordel å holde seg oppdatert på kampanjer og tilbud fra ulike byggevarekjeder. Dersom du ønsker å få på plass spesiallagde møbler, bør dette planlegges god tid i forkant.

Tekniske løsninger:

Man kan velge mellom ulike varianter av tekniske løsninger som elektrisk, ventilasjon, røropplegg osv. Det er en fordel å vite hvilke tekniske løsninger man ønsker til kjelleren sin før man kontakter entreprenører. Husk at ulike varianter kommer i forskjellig pris og kvalitet.

Tenk langsiktig:

En kjelleroppussing er ofte en langsiktig investering. Da er det lurt å velge løsninger og materialer som du vil ha god nytte av over lengre tid. Dette gjelder også de tekniske løsningene.

Husk søknadsplikten

Skal man gå i gang med en full kjellerutbygging, er man nødt til å få godkjenning fra kommunen. Det er i hovedsak fire tiltak som gjør at kjellerprosjekter er søknadspliktige:

• Bruksendring: Skal man bygge et oppholdsrom (soverom, stue, kjøkken osv.) fra et tilleggsareal (bod, teknisk rom osv.), vil dette blir regnet som en bruksendring. For å gjøre dette må man få godkjenning fra kommunen i forkant.
• Fasadeendring: Dersom man skal utgjøre endringer i fasaden, må man søke om tillatelse først.
• Endring i bærende konstruksjon: Dersom du må endre bærevegger eller pigge opp et bærende gulv, må man søke om dette.
• Endring i bærende konstruksjon: dette kan komme som en følge av endringer i grunnmur eller rominndeling i kjelleren

Med mindre du kun planlegger å utføre en overflateoppussing eller enkle installeringe, er det mest sannsynlig krav om at du må få godkjenning av kommunen i forkant. Er du usikker, kan du kontakte Bygg og Plan i din kommune.

Bruke kjelleren som et oppholdsrom? Vær klar over kravene!

Dersom kjelleren skal fungere som oppholdsrom, må disse kravene oppfylles:

• Takhøyden skal være på minimum 2 meter dersom bygningen er oppført før 1. juli 2011.
• Takhøyden skal være på minimum 2,2 meter dersom bygningen er oppført etter 1. juli 2011.
• Kjelleren må ha minst ett vindu i hvert rom (krav om dagslys).
• Klare rømningsvinduer fra kjelleren (vinduet må ha en kombinert bredde og høyde på til sammen 1,5 meter).
• Rommet må være godt isolert og ha tilstrekkelig med ventilasjon.
• Du må bygge slik at du motvirker fukt, mugg og råte.

Utfør en grundig bakgrunnssjekk på entreprenørene

For å forsikre seg om at man ikke engasjerer ukvalifiserte entreprenører, er det viktig å utgjøre en grundig bakgrunnssjekk på forhånd. Dessverre er det mange useriøse aktører i markedet. Dette gjør at det stilles strengere krav til deg som byggherre når du skal i gang med å hente inn håndverkere. I anbudsprosessen er det viktig å se at entreprenørene har:

God økonomi: Om du engasjerer et entreprenørfirma med god økonomi, vil du minske sannsynligheten for at firmaet går konkurs underveis i prosjektet, eller i garantiperioden i etterkant.

Tilstrekkelig kapasitet: At firmaet har nok ledige hender, vil forsikre deg om at de har nok håndverkere til å utføre prosjektet på en effektiv måte.

Godkjenninger: Forsikre deg om at entreprenøren har sertifiseringene som prosjektet krever. Dersom entreprenørene har andre sertifiseringer, vil dette gi en indikasjon på profesjonalitet.

Gode tilbakemeldinger: Dersom entreprenøren har gode tilbakemeldinger fra tidligere byggherrer, vil dette gi en god antydning til dyktighet.

Utført flere lignende prosjekter: For at prosjektet skal bli utført på en solid og effektiv måte, er det en stor fordel at entreprenøren har utført flere lignende prosjekter tidligere.

Om punktene gitt ovenfor stemmer overens med entreprenørene du har innhentet tilbud fra, vil dette øke sjansen for et vellykket prosjekt.

Hent inn og sammenlign flere pristilbud

For å engasjere den entreprenøren som er best egnet ditt prosjekt, er det anbefalt at du henter inn tilbud fra flere aktører, og deretter sammenligner tilbudene opp mot hverandre. Dette er anbefalt når man skal hente og sammenligne ulike pristilbud:

• Hent tilbud fra tre ulike entreprenører: En tommelfingerregel er at man henter inn tilbud fra tre ulike entreprenører. Dette gir en god indikasjon på hva prisen bør ligge på.
• Se hva som er inkludert i tilbudene: Se gjennom hvilke utgifter som er spesifisert, og hva som er definert som tillegg. Husk at prisen kan variere mye dersom det er gitt fastpris, prisoverslag eller en uforpliktende prisantydning. Dersom det er noen enkeltposter som er veldig forskjellig i pris, er det viktig å finne årsaken til dette.
• Engasjer den entreprenøren som er best egnet ditt prosjekt: Det må veies opp mange faktorer for hvilken entreprenør som vil være best for ditt prosjekt. Det er lurt å ikke kun se på prisen, men også se på erfaring, kompetanse, oppstartstid osv.

Man bør alltid hente inn tilbud fra flere entreprenører når man skal i gang med et prosjekt. Dette vil spare deg for penger, samtidig som det øker sjansen for at du får inn en entreprenør som passer godt med ditt prosjekt.

Følg opp prosjektet underveis

Under vil du se gode råd til hvordan du skal følge opp prosjektet:

• Besøk byggeplassen ofte: Dette vil skape en sterkere relasjon med entreprenøren. Ved å besøke byggeplassen ofte, er det enklere å diskutere løsninger, og oppdage feil mens de ennå lar seg rette opp.
• Følg en fremdriftsplan: Det er lurt å sette inn en fremdriftsplan i kontrakten som viser når arbeidsoppgaver skal starte og når de skal være utført. Kontroller at entreprenøren arbeider på linje med fremdriftsplanen. På den måten kan du forsikre deg om at arbeidet blir utført effektivt.‍
• Sett opp møtepunkter: Det kan være lurt å ha faste møtepunkter satt opp god tid i forveien. På den måten vil man få innsikt i hva som blir gjort, hvordan prosessen går, og man kan komme med innspill til entreprenøren.

Utført en sluttbefaring og få tilsendt dokumentasjon

Det er viktig at det blir utført en sluttbefaring når prosjektet er meldt ferdig. Det er anbefalt å ta med en ekstern fagperson for å se gjennom hele prosjektet sammen med entreprenøren. På sluttbefaringen får man over alle arbeidsoppgaver og kontrollerer at det er blitt utført på en solid måte.

 Når alt er godkjent, er det viktig å få disse dokumentene tilsendt:

• Ferdigdokumentasjon: Et bevis på alle arbeidsoppgaver som er utført, håndverkere som har blitt benyttet, og prisen på de ulike delene
• FDV dokumentasjon: Dette dokumentet skal bli tilsendt dersom man har innredet bad/våtrom.‍
• Samsvarserklæring: Dette dokumentet skal bli tilsendt dersom man har utført elektriske installasjoner, og dersom tiltaket er søknadspliktige (få samsvarserklæring av ansvarlig utførende).