byggesmart
Søk
Skal du i gang med å pusse opp kjelleren? Her kan du lese hvordan du planlegger prosjektet på en god måte, hva som kreves for at kjelleren skal bli godkjent som oppholdsrom, og hva som er viktig å vite når du skal engasjere en entreprenør til prosjektet.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
En full kjellerutbygging er et omfattende og kostbart prosjekt. Før man går i gang med planleggingen, kan det være greit å få en viss forståelse for prisnivåer.
Ifølge Byggstart.no, ligger gjennomsnittsprisen for å pusse opp kjelleren på rundt 30.000 kroner per kvm. Dette inkluderer både grunnarbeider (pigging, støping, utskjæring til nye vinduer), og innvendige overflatearbeider. Prisen varierer gjerne mellom 20.000 kroner per kvm til 40.000 kroner per kvm, ut fra kompleksitet i prosjektet og standard.
Det betyr at du kan forvente å betale minimum en halv million dersom du planlegger å gjøre en uinnredet kjeller på 40 kvm om til et vanlig oppholdsrom. Dersom du velger dyrere materialer og løsninger, kan prisen fort komme opp på mer enn én million.
Siden det er snakk om et såpass stort beløp, krever det at du som byggherre er godt forberedt. Sikre deg finansiering tidlig, hør med banken din hva som er mulig å få til. Her vil det som regel lønne seg å utvide eksisterende boliglån, dersom dette er mulig. Det er lurt å sette av en buffer på 10-20% til uforutsette kostnader. På den måten vil man for å sikre at man har økonomien i orden hvis noe skulle oppstå underveis i prosjektet.
Det er viktig å ta seg god tid til å planlegge prosjektet på forhånd. Dersom man skal gjøre om en råkjeller til oppholdsrom, må det søkes om en bruksendring. Dette kan man ofte søke kommunen om selv, men prosjektet vil som regel inkludere fasadeendring i form av flere og eller større vinduer, ny inngang, utvendig trapp eller lysgraver. Det vil da bli behov for en ansvarlig søker som kan tegne ønsket løsning og søke kommunen på dine vegne. Dette er som regel en arkitekt. Ikke alle arkitekter er interessert i denne typen prosjekter, men det kan lønne seg å finne et mindre kontor som har erfaring med denne typen prosjekter konkret, og som vet hva som kreves for å få prosjektet gjennom i kommunen. En erfaren arkitekt kan også bistå deg med å utarbeide innvendig planløsning og grep som kan heve bokvaliteten.
Normalt er det anbefalt å vente til byggetillatelsen foreligger før man går ut i markedet for å hente priser fra entreprenører. Dette er fordi det ofte kan bli endringer i prosjektet om ikke kommunen godkjenner ved første forsøk. Entreprenører er også mer interessert i å bruke tid på å prise prosjekter der det foreligger tillatelse. Dersom det er liten risiko knyttet til søknaden, kan man imidlertid gå ut til entreprenører tidligere og forklare dette. Da kan man også få til en søknad i ett trinn, noe som forenkler prosessen.
Før man setter i gang prosjektet, er det greit til å kjenne til kravene for godkjenning for oppholdsrom. Under vil du se hva som kreves for at du kan bruke kjelleren som oppholdsrom:
Det er anbefalt at man velger løsninger ut fra bokvalitet. Hvilke nøyaktige krav det stilles til din bolig kan avhenge av boligtype og hvilken kommune du bor i. Derfor er det lurt å forhøre plan- og bygningsetaten i din kommune på forhånd av prosjektet.
I tillegg til bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, er det noen andre tiltak som kan utløse søknadsplikt i forbindelse med kjellerprosjekter, for eksempel:
Dersom du er i tvil om ditt prosjekt vil utløse søknadsplikt, så ta kontakt med Plan og Bygningsetaten i din kommune, eller en lokal arkitekt.
Alle prosjekter er forskjellige, og entreprenører jobber med ulike effektivitet. Det er derfor vanskelig å si hvor lang tid et spesifikt prosjekt vil ta, men basert på informasjon fra anbudstjenesten Byggstart.no, vil en oppussing av en kjeller på 50 kvadratmeter typisk ta mellom 10 og 14 uker. For en kjeller på 150 kvm, kan en oppussing ta rundt 16 til 19 uker å gjennomføre, og noen ganger betydelig mer.
Husk at effektiviteten til håndverkerne spiller en viktig rolle på hvor kjapt prosjektet blir gjennomført. Dersom entreprenøren man engasjerer har stor kapasitet og håndverkerne har god erfaring med utføring av kjellerprosjekter, vil dette ofte resultere i at prosjektet blir utført raskere.
Det er viktig å hente inn tilbud fra flere entreprenører når man skal i gang med et stort renoveringsprosjekt. Dersom man tar til takke med det første tilbudet man får inn, kan det være at man får et dårlig pristilbud, samtidig som det ikke nødvendigvis er den entreprenøren som er best egnet for ditt prosjekt. Følgende er anbefalt når du skal hente inn tilbud:
Uavhengig om man allerede kjenner en entreprenør eller ikke, bør man alltid hente inn tilbud fra flere aktører. Tre er anbefalt ettersom det gir god oversikt over hva prisen på prosjektet vil ligge på, samtidig som det er lett å holde styr på de ulike entreprenørene.
Under vil du se hva som er med på å drive prisen, samt tips til hvordan du kan gjøre innsparinger:
Man bør alltid skrive under på en skriftlig kontrakt før man går i gang med et prosjekt, uavhengig av størrelse og omfang. Dette er for å forsikre deg som byggherre dersom noe uheldig oppstår underveis, eller det blir utført dårlig arbeid. Kontrakten er på mange måter byggherrens garanti, dersom noe skjer. Forbrukerrådet har gode kontraktsmaler for håndverkerprosjekter.
Det kan være lurt å innføre en fremdriftsplan og faste møtepunkter inn i kontrakten. En fremdriftsplan gjør det enklere for deg som byggherre å følge opp prosjektet og se til at håndverkerne jobber effektivt. Det er enklere å møtes og diskutere prosjektet om man har innført møtepunkter på forhånd. Da vil man kunne diskutere ulike løsninger sammen, som øker sjansen for et vellykket prosjekt.
Det er lurt å besøke byggeplassen ofte og skape en god relasjon med entreprenøren. Dette gjør at man kan diskutere prosjektet i større grad, som vil øke sjansen for at man finner gode løsninger. Det gjør det også enklere å se om noe blir utført feil, eller arbeider som ikke passer dine tanker og formeninger. Ved å finne en feil kjapt, kan dette bli fikset med en gang, som kan være med å redusere en fordyrende oppretting ved senere tidspunkt.
Det er viktig at man går sluttbefaring av kjelleren når entreprenøren melder at prosjektet er utført. Da bør man helst ta med seg en ekstern fagkyndig og gå gjennom alt som er blitt utført for å forsikre seg at det ikke er gjort noen feil.
Når sluttbefaringen har blitt godkjent og prosjektet er bekreftet ferdig, er det viktig å få tilsendt dokumentasjon på alt som har blitt gjort. Dette er dokumenter man skal få tilsendt i etterkant:
