byggesmart
Søk
Skal du pusse opp en leilighet? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om oppussing av leilighet.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
Hva får man for 400.000 kroner?Det kan finnes mange ulike grunner til at man ønsker å pusse opp leiligheten. Kanskje har man nettopp kjøpt et oppussingsobjekt og skal gjøre det innflyttingsklart eller kanskje man ønsker å friske opp boligen før et eventuelt salg. I mange tilfeller er uansett kostnader en av de store betenkningene man har i forbindelse med oppussing.
Det vil kunne la seg gjøre å totalpusse opp en leilighet med 400.000 i budsjett, men det krever at visse forhold ligger til rette, og det krever også at du som boligeier aktivt forsøker å holde kostnadene nede i alle ledd i prosessen. Når det gjelder priser ved oppussing av leilighet viser tall fra anbudstjenesten Byggstart.no at man sjelden vil klare å senke prisene for totaloppussing under 7.000 kroner per kvadratmeter. Det vil si at dersom leiligheten er ca 60 kvm, så kan det være mulig å holde totalprisen for prosjektet under 400.000 kroner. Det finnes riktignok en rekke fordyrende faktorer som lett kan sprenge et slikt budsjett. Les videre for å få en forståelse av hva du må gjøre for å kunne holde ditt budsjett innenfor 400.000 kroner.
Det kan virke uoversiktlig å orientere seg blant alle de ulike begrepene som benyttes i forbindelse med oppussing. Når det gjelder oppussing av leilighet er det lurt å kunne skille mellom overflateoppussing og innvendig totaloppussing. I tillegg benytter mange også begrepet renovering som et synonym til oppussing.
Med overflateoppussing menes, som navnet tilsier, at det hovedsakelig er overflatene som fornyes. Denne typen oppussing er gjerne mer kosmetisk enn totaloppussing. Typiske arbeider som inngår i en overflateoppussing av leilighet vil være at alle overflater males, gulvene slipes og at kjøkkenfronter og baderomsinnredning byttes ut.
Innvendig totaloppussing er som ordlyden kanskje hinter til gjerne noe mer omfattende enn en overflateoppussing. Her monterer man gjerne full ny innredning på både bad og kjøkken. I tillegg bytter man gjerne typen kledning på både gulv og vegger. Dette medfører som regel at eksisterende kledning aller først må rives ned til bjelkelaget eller betongen. Det er også vanlig at denne typen oppussing inkluderer oppdatering av tekniske løsninger som for eksempel lys og ventilasjon.
For å holde seg innenfor et budsjett på 400.000 kreves det blant annet at leiligheten ikke er altfor stor. Nærmere bestemt bør leiligheten være på maks 60 kvadrat for at man med en kvadratmeterpris på 7.000 skal holde seg innenfor 400.000 kroner totalt. I tillegg til størrelsen på leiligheten er det en rekke andre faktorer som kan være med på å drive utgiftene både opp og ned. For å sikre at ditt prosjekt holder seg innenfor budsjettet bør du ha tenkt gjennom disse punktene:
Søknadsplikt: Dersom oppussingen av din leilighet blir søknadspliktig vil dette bli et fordyrende ledd, og både arbeidstimer med søknadsansvarlig og selve søknadsgebyret vil spise av budsjettet ditt.
Bærende struktur: Det er kostbart å gjøre endringer i bærende struktur av flere årsaker. For det første gjør det arbeidet til entreprenøren betydelig mer komplekst, som vil si at håndverkerne må bruke mer tid, og jobben kommer dermed til å koste mer. I tillegg utløser endringer i bærende struktur søknadsplikt til kommunen.
Bad og kjøkken: Dette er som regel de dyreste rommene å pusse opp. For å klare å holde deg innenfor et stramt budsjett på 400.000 bør du altså begrense prosjektet til å omfatte maks ett bad og ett kjøkken.
Materialer: I et oppussingsprosjekt er det du som må ta alle avgjørelser på både materialer, overflater og produkter. Husk at det i alle kategorier finnes produkter i samtlige prisklasser. For å holde et totalbudsjettet på 400.000 er det helt sentralt å velge rimelige materialer.
Endring av planløsning: Det å endre planløsning kan være svært fordyrende, og med et begrenset budsjett gjør man lurt i å unngå dette.
Adkomst til boligen: Hvor lett det er for håndverkerne å komme til og fra din bolig med materialer og arbeidskraft kan påvirke prisen i prosjektet betydelig. I byen vil gjerne parkeringskostnader og bompenger gjøre adkomsten mer kostbar. I tillegg vil det for eksempel være tidkrevende og dermed dyrere å bære materialer opp og ned fra 5. Etasje uten heis.
Her har vi satt opp et lite eksempelregnestykke med typiske fra-til-priser per område i et oppussingsprosjekt.
I dette priseksempelet er det tatt utgangspunkt i en leilighet på 60 kvadratmeter:
Riving, rigg og drift: 30.000 - 50.000 kroner
Bad: 200.000 - 300.000 kroner
Snekker: 50.000 - 150.000 kroner
Maler: 30.000 - 80.000 kroner
Elektriker: 40.000 - 100.000 kroner
Kjøkken: 50.000 - 300.000 kroner
Fliser: 5.000 - 20.000 kroner
Parkett: 10.000 - 100.000 kroner
Baderomsinnredning, WC, armaturer: 20.000 - 50.000 kroner
Totalsum: 425.000 - 1.150.000 kroner
Som man ser at dette eksemplet skal det altså godt gjøres å få gjennomført en totalrenovering til under 400.000 kroner. Dersom dette er alt du har mulighet til å benytte på prosjektet vil du derfor måtte bli tvunget til å gjøre noen harde prioriteringer. For eksempel er det mulig å bruke betydelig mindre på kjøkken dersom kun skapfronter skal byttes og ikke hele innredningen. For å holde kostnadene tilstrekkelig nede er dette et eksempel på noe du kanskje måtte nedprioritert og heller latt vente til neste gang.
En god huskeregel at du alltid bør hente inn tre ulike pristilbud i anbudsprosessen. Uten et visst sammenligningsgrunnlag kan du ikke være sikker på at håndverkerfirmaets priser er konkurransedyktige. I denne huskeregelen ligger det også at alle tilbudene du henter inn må komme fra entreprenørfirmaer med mer eller mindre tilsvarende kompetanse. Dersom et firma opererer med uforholdsmessig lave priser kan dette skyldes at firmaet har lavere kompetanse enn konkurrentene med høyere priser. Normalt ligger gjerne ikke tilbudene fra entreprenører med lik kompetanse spesielt langt fra hverandre i pris.
I tillegg til at du bør ha hentet inn tilbud fra flere ulike aktører, er det kanskje minst like viktig at du gjør en grundig sammenligningsjobb når tilbudene skal vurderes opp mot hverandre. I tilbudet du mottar fra entreprenør vil de ulike kostnadspunktene være oppført enten med fastpris eller med et prisoverslag. Et prisoverslag kan ikke avvike med mer enn 15% ifølge håndverkerloven. Noen ganger kan det derfor lønne seg å velge en pristilbud som ligger noe høyere, men der flere poster er angitt en fastpris. Husk altså at du alltid må ha rom i budsjettet til at prisoverslaget kan stige med 15%.
For å få full oversikt anbefaler vi at du setter opp de ulike tilbudene du har mottatt i et regneark. Slik kan du lett få oversikt over hvilke poster som dekkes av de ulike firmaene, og på hvilke poster avviket er størst. Dersom det er enkeltposter som er prissatt svært ulikt fra forskjellige firmaer, kan dette skyldes at ditt anbud er blitt tolket forskjellig. Isåfall kan det lønne seg å kontakte håndverkerfirmaet for å komme til bunns i hvordan de har gått frem når de har prissatt utgiftsposten.
Her eksempler på oppussingsprosjekter av leiligheter som du kan bli inspirert av:
inspirasjon råd tips og kjøkkenblogg ved oppussing av kjøkken hytte allrom
Enkel Fornyelse - Interiør og Maling fra Butinox
Innledningsvis er det selvsagt viktig å skrive en god og tydelig kontrakt. Her kan man for eksempel benytte kontraktsmalene til Forbrukerrådet for kjøp av håndverkertjenester. Kontrakten bør inneholde konkrete datoer for oppstart og ferdigstilling. I tillegg skal den inneholde en oversikt over hva som er fastpriser og hva det er gjort et estimat på.
Før entreprenøren går i gang med selve arbeidet kan det også være lurt å sette seg ned og formulere en fremdriftsplan. En fremdriftsplan inneholder flere spesifikke datoer knyttet opp mot ulike milepæler i byggeprosessen. På denne måten kan du som privatperson holde et visst oppsyn med at arbeidene går som de skal selv uten å ha noe erfaring fra bygg.
Underveis i ethvert oppussingsprosjekt er det viktig å holde kommunikasjonen med entreprenøren ryddig og formell. På denne måten gjør du det mye enklere å unngå misforståelser og uenigheter. Hvis du har mulighet bør du også stikke innom byggeplassen med jevne mellomrom. Slik kan du påse at arbeidene går som de skal, og det blir lettere å oppdage eventuelle misforståelser på et tidlig tidspunkt. Husk også at det ikke er anbefalt å betale ut mer enn det som er tilført boligen i verdi til ethvert tidspunkt.
Før arbeidet ferdigstilles er det lurt å la en ekstern fagperson gå en såkalt sluttbefaring. Her vil fagpersonen, som for eksempel kan være en takstmann, kontrollere at alle arbeider er utført i henhold til gjeldende regler og forskrifter. Han eller hun kontrollerer også at det ikke eksisterer feil eller mangler. Når sluttbefaring er gjennomført kan du trygt utbetale siste del av kontraktsbeløpet.
Helt til slutt er det også viktig å huske å be om å få tilsendt alle dokumenter og papirer knyttet til prosjektet. Denne dokumentasjonen kan bli nødvendig ved videre oppussing, salg eller dersom det skulle oppstå feil innenfor garantiperioden på 5 år.
