Skal du totalrenovere huset? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om totalrenovering av hus.

Går det an å totalrenovere for under 1 million?

Det er mange som ønsker å totalrenovere huset. Dette kan være for å endre på boligens estetiske uttrykk, oppgradere til en høyere standard, eller for å øke verdien før et salg.

Det er mange faktorer som spiller inn på kostnadene av et totalrenoveringsprosjekt. Ifølge markedsplassen Byggstart.no, ligger snittprisen for innvendig totalrenovering på 14.000 kr per kvm. Hvis man velger enkle løsninger og moderat standard, kan man få til en pris ned mot 8.000 kr per kvm. Gitt at man har en bolig på under 150 kvadratmeter, skal det altså i teorien være mulig å totalrenovere et hus for under 1 million. Videre må prosjektet ha begrenset kompleksitet og man må holde alt av materialer på et nøkternt nivå. Under er eksempler på forutsetninger som må være tilstede for å totalrenovere innvendig for 8.000 kr per kvadratmeter:

• Engasjer dyktige håndverkere: Det er viktig at man engasjerer dyktige og kompetente entreprenører til prosjektet. Dette resulterer i at arbeidsoppgavene blir gjort mer effektivt.
• Hent flere tilbud: Hent inn tilbud fra tre ulike aktører når du skal i gang med anbudsprosessen, og still disse tilbudene opp mot hverandre. På den måten kan du engasjere en aktør som tilbyr gode tjenester til en konkurransedyktig pris. Det vanligste ved en totalrenovering er å bruke en entreprenør som organiserer hele prosjektet.
• Renovering av maks ett bad og ett kjøkken: Bad og kjøkken er de dyreste rommene i huset. Skal man kunne utføre en totalrenovering av 150 kvm for under én million, bør man holde seg til å renovere maks ett bad og ett kjøkken.
• Ingen endring i bærende konstruksjon: Endring av bærende konstruksjon er kostbare arbeider, noe som gjør at prisen på prosjektet vil økes.
• Begrensende ombygging av planløsning: For å holde seg innenfor budsjettet bør man begrense ombygging av den nåværende planløsningen av huset.‍
• Ikke behov for arkitekt eller søknad: Dersom man må sende inn en søknad til kommunen og/eller engasjere en arkitekt til prosjektet, vil dette øke prisen på prosjektet. Derfor er det viktig å holde seg innenfor reglene som ikke utløser søknadsplikt.

Begreper

Det er lett å feiltolke ulike begreper for renoveringsprosjeker. Det er en stor forskjell i pris på overflateoppussing, innvendig totalrenovering og utvendig totalrenovering. Under vil du se betydningen av disse begrepene:

Overflateoppusing:

Overflateoppussing gjelder som regel kun de synlige overflatene i boligen. Dette kan være maling, sliping av gulv, og bytting av fastmonterte møbler. En overflateoppussing er mindre komplekst og kostbart enn en totalrenovering.

Innvendig totalrenovering:

Innvendig totalrenovering gjelder blant annet en totalrenovering av våtrom, installering av nytt kjøkken, og oppdatering av tekniske og elektriske anlegg. Det er normalt at det starter med riving av eksisterende innervegger, gulv og himlinger ned til bjelkelaget.

Utvendig totalrenovering:

En utvendig totalrenovering gjelder blant annet renovering av tak, fasader og vinduer. I tillegg er det vanlig å etterisolere og drenere.

Hvor kan man spare penger?

Det er flere tiltak man kan gjøre for å spare penger når man pusser opp. Det første man må gjøre før man engasjerer fagfolk, er å ha prosjektet godt planlagt på forhånd. Dette innebærer at man blant annet setter en budsjettplan som inneholder en budsjettramme (et maksbeløp man ikke kan overskride). Man burde belage seg på å ligge rundt 10-20% under denne grensen før man starter, slik at man har litt ekstra å gå på hvis noe skulle oppstå under prosjektet.

Når man utfører en innvendig totalrenovering, er det vanlig at byggherrer må finne seg et midlertidig bosted. Skal man leie, er det lurt å ha dette på plass i god tid før prosjektet starter. Dette gjør at man unngår unødvendige kostnader.

Det vil også koste mer penger om man planlegger spesialtilpassede løsninger, for eksempel plassbygde møbler eller garderober. Derfor er det mer lønnsomt å velge standardløsninger til huset om man har et stramt budsjett. 

Ønsker man å bygge nytt kjøkken eller bad (som er svært vanlig når man utfører totalrenovering), bør man planlegge dette ut fra hvor røropplegger og det elektriske røropplegget er lokalisert. Det er kostbart å endre på plassering av dette.

Man kan også ta på seg enkelte oppgaver selv, avhengig av hvor mye erfaring man har. Typiske oppgaver som en del velger å gjøre selv er riving, avfallshåndtering, maling og gulvlegging.

Hva koster de ulike delene?

For å kunne ha en forståelse om hvor mye prosjektet vil ende opp med å koste, er det viktig å få et bilde av hvor mye de ulike arbeidsoppgavene og materialene koster. Under har vi inkludert noen typiske fra-til-priser for ulike deler av en innvendig totalrenovering: 

Totalrenovering av hus på 140 kvm:

1 bad 180.000 kr - 350.000 kr

Vaskerom: 50.000 kr - 150.000 kr

Elektriker: 150.000 kr - 250.000 kr

Rigg, drift, riving: 100.000 kr - 200.000 kr

Rørlegger: 70.000 kr - 150.000 kr

Bytting av ytterdører: 20.000 kr - 50.000 kr

Endre bærende konstruksjon: 30.000 - 150.000 kr

Snekker og maler: 300.000 kr - 600.000 kr

Fliser: 20.000 kr - 50.000 kr

Kjøkken: 100.000 kr - 300.000 kr

Parkett: 50.000 kr - 100.000 kr

Totalpris på hele prosjektet: 1.070.000 kr - 2.400.000 kr

Ca. pris per kvm: 8.000 kr - 17.000 kr

Merk at dette kun er ment illustrativt, og at hvert prosjekt er forskjellig fra det neste. Som man ser, er det store forskjeller i priser, og man trenger prosjektbeskrivelse og befaringer for å forstå prisen på sitt prosjekt.

Hvor mange tilbud skal man hente inn?

Det er anbefalt at man henter inn tilbud fra tre ulike entreprenører når man skal i gang med anbudsprosessen. Hvis man henter inn færre enn tre tilbud, har man ikke et godt nok utgangspunkt til å vite hva som er riktig pris på prosjektet.

Husk at alle entreprenører er nødt til å gjøre en befaring og hente inn priser fra underentreprenører. Dette koster mye tid og energi. Skulle man ikke være fornøyd med noen av de tre tilbudene, kan man også hente inn flere priser i en fase 2.

Om man allerede har god erfaring med en entreprenør, og planlegger å engasjere denne aktøren til et prosjekt, er det likevel anbefalt at man henter inn tilbud fra minst en annen entreprenør. Dette for å sikre at man får en konkurransedyktig pris.

Hvordan sammenligne tilbud?

Grunnen til at man bør hente inn tilbud fra tre ulike entreprenører, er for at skal kunne sammenligne tilbudene opp mot hverandre. Dette gjør det enklere å finne entreprenøren som er mest egnet for ditt prosjekt. Når man skal sammenligne tilbudene, er det viktig å stille seg følgende spørsmål: 

Er de samme postene inkludert i tilbudene?

Det er viktig å se til at entreprenørene har inkludert de samme postene. Det gjør det det enklere å oppdage feil hvis noe skulle mangler. Man bør se nøye på hva som er spesifisert i postene og hva som blir definert som tillegg. Har en entreprenør utelatt et viktig element i tilbudet, bør man kontakte vedkommende og finne ut av grunnen til dette.   

Hvilke forbehold har entreprenørene inkludert i tilbudene?

Man burde nøye se på hva som er tatt med som forbehold i tilbudene. Jo flere forbehold som er inkludert, desto høyere kan prisen bli. Et forbehold som ofte er inkludert er ikke synlige råteskader som må utbedres.

Hvor mye er av de ulike postene er fastpris, prisoverslag eller uforpliktende prisantydning?

Det er viktig å se hvor mye de ulike entreprenørene har listet opp som fastpris, prisoverslag eller uforpliktende prisantydning. De fleste foretrekker fastpriser, ettersom det gir en god sikkerhet for hva sluttsummen vil ende på. Prisen ved et prisoverslag kan maks variere 15% opp eller ned fra den summen som er gitt. 

Er det noen enkeltposter som har stor variasjon i pris?

Om det er noen enkeltposter som varierer veldig i pris, er det som regel en grunn for dette. Dette kan være at de ulike entreprenørene har misforstått arbeidsoppgaven eller har ulike løsninger. Dette må man finne ut av før man går videre i prosessen.

Inspirasjon

Når man skal i gang med et stort prosjekt, vil de fleste bruke lang tid på research for å finne løsningene, fargene og møblene som passer til boligen. Under har vi inkludert noen linker for inspirasjon:

Birgitt Solbakken - interiørarkitekt med fokus på kjøkken.

Enkelfornyelse.no er interiørbloggen til malingprodusenten Butinox.

Instagramkontoen homebymatilde eies og drives av Matilde Holtet.

Studiolindhjem.no - Innredning og oppussing.

Underveis og etter prosjektet

For å få et vellykket resultat er det viktig å være godt forberedt til prosjektet. Dette innebærer at man er klar over sin rolle som byggherre både under og etter prosjektets gjennomføring. Under vil du se tips til hva man bør gjøre underveis i prosjektet:

Vær på byggeplassen ofte og kommuniser jevnlig med entreprenøren:

God kommunikasjon med entreprenøren og håndverkerne vil øke sjansen for et godt resultat. Ved å besøke byggeplassen ofte, er det lettere å skape en god relasjon med håndverkerne, samtidig som det gjør det enklere å formidle hva du ønsker. Derfor er viktig å være fleksibel og tilgjengelig for entreprenøren. 

Følg fremdriftsplanen:

Det er anbefalt å sette en fremdriftsplan før man setter i gang prosjektet. Dette tilsier at håndverkerne starter og utfører visse arbeidsoppgaver til en gitt tid. Sjekk opp underveis at dette blir fulgt opp. 

Ha på plass en sjekkliste:

Lag sjekklister på materialer og produkter som du bestemmer deg for, basert på tilbudet du mottar fra entreprenøren. Hvordan skal kjøkkenet se ut? Hvilken farge vil du ha på badet? Jo mer forberedt man er, desto med effektivt vil prosjektet gå.

Når prosjektet har blitt meldt utført, er det viktig å følge disse retningslinjene:

Utføre sluttbefaring:

Ta med en ekstern fagdyktig og utfør en sluttbefaring etter prosjektets gjennomføring. Dette er for å forsikre om at alt arbeid har blitt utført riktig. Finner denne personen noe feil, er det viktig å kontakte entreprenøren umiddelbart og få det fikset. 

Hold igjen en andel av kontraktsbeløpet:

Det er vanlig å holde igjen 10% av totalbeløpet til alle arbeidsoppgaver har blitt godkjent. Hold igjen disse pengene til en sluttbefaring har blitt utført og godkjent. 

Motta en ferdigdokumentasjon:

Det er viktig at man får tilsendt en ferdigdokumentasjon i etterkant av prosjektets gjennomføring. Dette er et bevis på alle arbeidsoppgaver som har blitt utført, fagfolk som har vært inkludert og prisen på de ulike arbeidsdelene.